УТРАТИЛО СИЛУ - ПОСТАНОВЛЕНИЕ ГУБЕРНАТОРА ХАБАРОВСКОГО КРАЯ
ОТ 27.04.2005 Г. N 98
ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СОВЕТ НАРОДНЫХ ДЕПУТАТОВ
ИСПОЛНИТЕЛЬНЫЙ КОМИТЕТ
ПРЕЗИДИУМ ХАБАРОВСКОГО КРАЕВОГО СОВЕТА
ПРОФЕССИОНАЛЬНЫХ СОЮЗОВ
РЕШЕНИЕ
от 23 ноября 1989 г. N 337
О ПРОДАЖЕ ГРАЖДАНАМ В ЛИЧНУЮ СОБСТВЕННОСТЬ КВАРТИР В
ДОМАХ ГОСУДАРСТВЕННОГО И ОБЩЕСТВЕННОГО ЖИЛИЩНОГО ФОНДА
В соответствии с постановлением Совета Министров РСФСР от 30
декабря 1988 г. N 552 и постановлением Совета Министров РСФСР и
Всесоюзного Центрального Совета Профессиональных Союзов от 21
апреля 1989 г. N 134 исполком краевого Совета народных депутатов и
президиум краевого совета профессиональных союзов
РЕШИЛИ:
1. Разрешить исполкому Совета народных депутатов Еврейской
автономной области, горисполкомам и райисполкомам, предприятиям,
объединениям и организациям, расположенным на территории края,
продавать гражданам в личную собственность занимаемые ими квартиры
в домах государственного и общественного жилищного фонда, а также
незаселенные квартиры в домах, подлежащих реконструкции или
капитальному ремонту.
2. Утвердить прилагаемый Порядок и условия продажи гражданам
квартир в домах государственного и общественного жилищного фонда,
а также обслуживания и оплаты расходов на содержание и ремонт
домов с квартирами индивидуальных владельцев.
3. Исполкому Совета народных депутатов Еврейской автономной
области, горисполкомам и райисполкомам, предприятиям, объединениям
и организациям:
3.1. В работе по продаже гражданам квартир в личную
собственность и оплате расходов на их содержание и ремонт строго
руководствоваться утвержденными настоящим решением Порядком и
условиями, а также Положением по этому вопросу, утвержденным
постановлением Совета Министров РСФСР и ВЦСПС от 21 апреля 1969 г.
N 134 (прилагаются).
3.2. Обеспечивать оперативное оформление продажи гражданам
квартир в личную собственность, своевременную выдачу
архитектурно - планировочных заданий на реконструкцию и
капитальный ремонт жилых домов, квартиры в которых предназначаются
для продажи населению.
3.3. Произвести инвентаризацию находящихся на собственном
балансе малоэтажных домов на одну или несколько семей.
4. Контроль за выполнением настоящего решения возложить на
исполнительный комитет Совета народных депутатов Еврейской
автономной области, горисполкомы и райисполкомы.
Заместитель председателя крайисполкома
И.П.Кудров
Председатель крайсовпрофа
Е.В.Грицай
УТВЕРЖДЕНО
Постановлением
Совета Министров РСФСР и ВЦСПС
от 21 апреля 1989 г. N 134
ПОЛОЖЕНИЕ
О ПРОДАЖЕ ГРАЖДАНАМ КВАРТИР В ЛИЧНУЮ СОБСТВЕННОСТЬ
И ОПЛАТЕ РАСХОДОВ НА ИХ СОДЕРЖАНИЕ И РЕМОНТ
1. Настоящее Положение устанавливает обязательные для всех
исполкомов местных Советов народных депутатов, предприятий,
объединении и организаций, расположенных на территории РСФСР,
основные правила продажи гражданам в личную собственность квартир,
находящихся в домах государственного и общественного жилищного
фонда, и оплаты расходов на их содержание и ремонт.
2. В личную собственность гражданам могут быть проданы:
занимаемые ими квартиры в домах государственного и
общественного жилищного фонда;
незаселенные квартиры в домах, подлежащих реконструкции или
капитальному ремонту, все квартиры в которых предназначены для
продажи.
Освобожденные за выездом граждан квартиры и квартиры во вновь
построенных домах, а также в домах, реконструированных или
капитально отремонтированных исполкомами местных Советов народных
депутатов, предприятиями, объединениями и организациями, могут
быть проданы только после их заселения в установленном порядке.
Продажа квартир в домах, являющихся памятниками истории и
культуры, в соответствии со статьей 1371 Гражданского кодекса
РСФСР допускается с обязательным предварительным уведомлением
государственных органов охраны памятников.
3. Не могут быть проданы гражданам в личную собственность
квартиры:
а) включенные в число служебных;
б) в домах, находящихся в закрытых военных городках.
4. Списки домов, подлежащих реконструкции или капитальному
ремонту, все квартиры в которых предназначаются для продажи
гражданам, утверждаются исполкомами местных Советов народных
депутатов, руководством предприятий, объединений и организаций
совместно с профсоюзными комитетами и с участием советов трудовых
коллективов.
5. При продаже гражданам квартир в личную собственность
следует исходить из того, что одна семья имеет право занимать
только одну квартиру или индивидуальный жилой дом.
6. Осуществляя продажу квартир гражданам в многоквартирных
домах, исполкомы местных Советов народных депутатов, предприятия,
объединения и организации содействуют продаже всех квартир в доме
(или в секции), а также обмену в этих целях квартир и образованию
товариществ индивидуальных владельцев квартир для создания условий
эффективной эксплуатации домов на основе коллективного управления
и взаимопомощи.
7. Продажа гражданам в личную собственность занимаемых ими
квартир в домах государственного или общественного жилищного фонда
может производиться лишь с согласия всех совместно проживающих
совершеннолетних членов семьи. По их желанию квартира может быть
продана им в общую собственность.
8. Квартиры в домах, подлежащих реконструкции или капитальному
ремонту, продаются гражданам, состоящим на учете для приобретения
таких квартир.
9. Учет граждан, желающих приобрести в личную собственность
незаселенную квартиру в домах, подлежащих реконструкции или
капитальному ремонту, осуществляется в исполкомах местных Советов
народных депутатов, на предприятиях, в объединениях и
организациях.
Граждане вправе одновременно состоять на учете нуждающихся в
улучшении жилищных условий и на учете желающих приобрести квартиру
в личную собственность.
10. Продажа квартир в личную собственность гражданам
осуществляется:
в домах жилищного фонда местных Советов народных депутатов -
по решению соответствующих исполкомов местных Советов народных
депутатов при участии общественных комиссий по жилищным вопросам;
в домах ведомственного жилищного фонда - по совместному
решению администрации и профсоюзного комитета;
в домах общественного жилищного фонда - по совместному решению
органа соответствующей организации и профсоюзного комитета.
11. Решения о продаже квартир в личную собственность
принимаются с учетом состава семьи, трудовой и общественной
активности граждан.
В домах, подлежащих реконструкции или капитальному ремонту,
могут быть проданы гражданам в личную собственность незаселенные
квартиры в соответствии с количеством членов их семей, как
правило, исходя из установленной в РСФСР нормы жилой площади на
одного человека (12 кв. метров), с учетом права на дополнительную
жилую площадь.
12. Незаселенные квартиры в домах, подлежащие реконструкции
или капитальному ремонту, продаются гражданам в личную
собственность при соблюдении следующей очередности:
а) в первую очередь гражданам, состоящим на учете для
улучшения жилищных условий в данном населенном пункте, и прежде
всего передовикам производства, участникам Великой Отечественной
войны, семьям погибших военнослужащих и приравненных к ним лицам,
военнослужащим сверхсрочной службы, прапорщикам, мичманам и лицам
офицерского состава, уволенным в запас или отставку с
действительной военной службы и из органов внутренних дел по
возрасту, по состоянию здоровья или по сокращению штатов, и другим
гражданам, пользующимся правом первоочередного предоставления
жилья;
б) гражданам, проживающим: в коммунальных квартирах; смежных
неизолированных комнатах по две и более семьи независимо от
родственных отношений; в одной комнате с лицами разного пола
старше 9 лет, кроме супругов;
д) гражданам, постоянно проживающим в данном населенном
пункте, из них преимущественно гражданам, имеющим жилую площадь
менее установленной нормы на одного человека.
Право на приобретение указанных квартир имеют также граждане,
приехавшие из других районов страны и проработавшие не менее 10
лет на предприятиях, в учреждениях и организациях, расположенных в
районах Крайнего Севера и в местностях, приравненных к районам
Крайнего Севера, во всех населенных пунктах на территории края.
13. Исполкомы местных Советов народных депутатов, предприятия,
объединения и организации обеспечивают оперативное оформление
продажи гражданам квартир в личную собственность, а также
своевременную выдачу товариществам индивидуальных владельцев
квартир, отдельным гражданам архитектурно - планировочных заданий
на реконструкцию и капитальный ремонт жилых домов, квартиры в
которых предназначены для продажи населению, и устанавливают
контроль за соблюдением санитарных и противопожарных норм при
реконструкции и ремонте таких домов.
14. Стоимость продаваемых гражданам в личную собственность
квартир определяется на основании сметной стоимости по проектам на
строительство, реконструкцию, капитальный ремонт жилых домов,
утвержденным в установленном порядке, с учетом остаточной
стоимости в действующих ценах.
Продажная цена квартир определяется оценочными комиссиями с
учетом их потребительских качеств и комплексной оценки участка
путем применения поправочных коэффициентов, устанавливаемых в
зависимости от категории дома, конструктивных решений, этажности,
степени санитарно - технического обустройства, месторасположения,
благоустройства и экологии района.
15. Оценочные комиссии образуются исполкомами местных Советов
народных депутатов, предприятиями, объединениями и организациями в
составе:
по домам местных Советов народных депутатов - заместителя
председателя исполкома соответствующего Совета народных депутатов
(председатель комиссии), представителей финансового органа и
органа жилищно - коммунального хозяйства;
по домам предприятий, объединений и организаций - руководителя
предприятия, объединения, организации или его заместителя
(председатель комиссии), главного бухгалтера и представителя
органа жилищно - коммунального хозяйства либо жилищно -
эксплуатационной организации предприятия, объединения,
организации, а также финансового органа.
При необходимости в оценочные комиссии включаются работники
органов технической инвентаризации, проектных организаций и другие
специалисты. При продаже квартир, занимаемых гражданами, оценка
квартир производится с их участием.
По результатам работы оценочные комиссии составляют акты на
продажную цену квартир.
16. Акты на продажную цену квартир утверждаются:
а) по домам, принадлежащим местным Советам народных
депутатов - соответствующими исполкомами местных Советов народных
депутатов;
б) по домам, принадлежащим предприятиям, объединениям и
организациям - руководством предприятий, объединений, организаций
и профсоюзными комитетами по согласованию с советами трудовых
коллективов.
17. Выплата гражданами стоимости квартиры может производиться
в рассрочку в течение не более 10 лет при условии внесения
первоначального взноса в размере не менее 50% стоимости (продажной
цены) квартиры. Остальная сумма вносится покупателями равными
долями в сроки, предусмотренные договорами купли - продажи, в
пределах 10 лет, начиная с месяца, следующего после регистрации
договора купли - продажи квартиры.
18. Исполкомы местных Советов народных депутатов, предприятия,
объединения и организации, продавшие квартиры гражданам,
производят с ними расчеты, ведут учет средств, поступающих в
оплату стоимости этих квартир.
В этих целях исполкомы местных Советов народных депутатов,
предприятия, объединения и организации получают от граждан,
купивших квартиру в рассрочку, обязательство, предусматривающее
оплату ежемесячно равными долями остальных 50% стоимости
(продажной цены) квартиры.
Граждане, купившие квартиру в рассрочку, могут досрочно
погашать долг за квартиру, а также рассчитаться полностью до
наступления конечного срока платежа.
Задолженность по платежам взыскивается в бесспорном порядке на
основании исполнительных подписей органов, совершающих
нотариальные действия.
Должник, просрочивший выплату стоимости квартиры, в
соответствии со статьей 226 Гражданского кодекса РСФСР обязан
уплатить за время просрочки 3% годовых с просроченной суммы.
19. Исполком Совета народных депутатов Еврейской автономной
области, горисполкомы и райисполкомы, предприятия, объединения и
организации имеют право устанавливать для многодетных и
малообеспеченных семей льготы по приобретению квартир в личную
собственность, в том числе путем увеличения для таких семей
продолжительности выплаты стоимости квартир на срок до 15 лет со
дня оформления документов на их продажу и снижения размеров
первоначального взноса до 30% от установленной стоимости
(продажной цены) квартиры.
20. Сродства, поступающие от продажи гражданам квартир в
личную собственность в домах, построенных за счет государственных
централизованных капитальных вложений, зачисляются в местный
бюджет (на развитие социальной сферы), а в домах, построенных за
счет средств предприятий, объединений и организаций, - в фонды
социального развития этих предприятий, объединений и организаций и
направляются на жилищное, коммунальное строительство, ремонт и
реконструкцию жилищного фонда.
В случаях невозможности определения источников финансирования
затрат по таким домам, средства, поступающие от продажи гражданам
квартир в личную собственность, зачисляются в местный бюджет, если
дома находятся на балансе местных Советов народных депутатов, и в
фонды социального развития предприятий, объединений и организаций,
если дома находятся на их балансе.
В случае, когда ведомственный дом построен с привлечением
средств государственного бюджета, то соответствующая часть
средств, полученных от продажи квартир, перечисляется в доход
местного бюджета.
21. Оформление договора купли - продажи квартиры производится
в соответствии со статьей 239 Гражданского кодекса РСФСР, после
чего он представляется в бюро технической инвентаризации для
регистрации и получения регистрационного удостоверения на право
собственности.
22. Право собственности на приобретенную квартиру в
соответствии со статьей 135 Гражданского кодекса РСФСР возникает с
момента регистрации договора купли - продажи.
23. Право владения, использования и распоряжения приобретенной
квартирой осуществляется аналогично владению, пользованию и
распоряжению жилым домом, находящимся в личной собственности
граждан.
Отчуждение собственником квартиры, приобретенной в рассрочку,
может быть произведено в случае, если лицо, в собственность
которого она переходит, принимает на себя обязанности по выплате в
установленные сроки оставшейся части стоимости квартиры.
Наследование квартиры, находящейся в личной собственности
граждан, осуществляется на общих основаниях.
24. Эксплуатация и ремонт квартир индивидуальных владельцев
осуществляется за счет средств владельца квартиры с обязательным
соблюдением единых правил и норм эксплуатации и ремонта домов на
условиях, определенных для домов государственного жилищного фонда.
25. Техническое обслуживание жилых домов (секций, квартир)
производится государственными или кооперативными
жилищно - эксплуатационными организациями по договорам с
товариществами индивидуальных владельцев квартир или отдельными
гражданами.
26. Владельцы квартир соразмерно с занимаемой площадью
участвуют в общих расходах, связанных с техническим обслуживанием
и ремонтом, в том числе капитальным, всего дома.
27. Оплата расходов, связанных с техническим обслуживанием и
ремонтом жилого дома (секции, квартиры), производится владельцами
квартир по ставкам и на условиях, установленных для обслуживания и
ремонта домов государственного жилищного фонда, кроме случая,
когда дом обслуживается кооперативной организацией или договором
предусмотрены иные условия оплаты услуг этой организации.
28. Оплата расходов по отоплению домов, обеспечению
электроэнергией, газом, водоснабжением и канализацией производится
владельцами квартир по тарифам, установленным для государственного
жилищного фонда.
29. Пользование квартирами, находящимися в личной
собственности граждан в жилых домах государственного или
общественного жилищного фонда, производится владельцами
применительно к Правилам пользования жилыми помещениями,
содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР,
утвержденным постановлением Совета Министров РСФСР от 25 сентября
1985 г. N 415 (СП РСФСР, 1986 г., N 2, ст.10).
30. При производстве капитального ремонта жилых домов
государственного или общественного жилищного фонда, в которых
имеются квартиры в личной собственности граждан, в случаях, когда
ремонт не может быть произведен без выселения проживающих в нем
граждан, исполком местного Совета народных депутатов, предприятие,
объединение и организация, в ведении которых находится дом,
обеспечивают владельцев квартир жилой площадью на время проведения
капитального ремонта, применительно статье 82 Жилищного кодекса
РСФСР.
31. Жалобы по вопросам приобретения гражданами квартир в
личную собственность, а также споры, связанные с владением,
пользованием и распоряжением такими квартирами, рассматриваются в
установленном порядке.
УТВЕРЖДЕНЫ
Решением
крайисполкома и
крайсовпрофа
от 23 ноября 1989 г. N 337
ПОРЯДОК И УСЛОВИЯ
ПРОДАЖИ ГРАЖДАНАМ КВАРТИР В ДОМАХ ГОСУДАРСТВЕННОГО И
ОБЩЕСТВЕННОГО ЖИЛИЩНОГО ФОНДА, А ТАКЖЕ ОБСЛУЖИВАНИЯ И
ОПЛАТЫ РАСХОДОВ НА СОДЕРЖАНИЕ И РЕМОНТ ДОМОВ С
КВАРТИРАМИ ИНДИВИДУАЛЬНЫХ ВЛАДЕЛЬЦЕВ
1. Порядок рассмотрения вопросов по продаже гражданам квартир
в личную собственность.
1.1. Покупатель представляет заявление в жилищно -
эксплуатационную организацию и обязательство всех взрослых членов
семьи о согласии на покупку квартиры в личную собственность.
1.2. Жилищно - эксплуатационная организация рассчитывает
предварительную стоимость квартиры и сообщает заказчику
(покупателю).
1.3. При согласии покупателя (квартиросъемщика) жилищно -
эксплуатационная организация передает расчет по предварительной
оценке квартиры в оценочную комиссию райисполкома.
1.4. Оценочная комиссия составляет акт на продажную цену
квартиры.
1.5. Оценочная комиссия готовит проект решения о продаже
квартиры и представляет на утверждение исполкома акт на продажную
цену квартиры.
1.6. После принятия решения исполкомом райсовета о продаже
жилищно - эксплуатационная организация заключает договор
купли - продажи при условии представления покупателем следующих
документов:
- обязательство о погашении долга в случае приобретения
квартиры в рассрочку;
- если стоимость квартиры свыше 10,0 тыс. рублей - справку от
финансовых органов о подаче декларации о доходах.
1.7. Договор подлежит регистрации в соответствующем Бюро
технической инвентаризации.
1.8. Владелец квартиры обязан заключить договор с владельцем
дома на техническое обслуживание своей квартиры.
1.9. Жилищно - эксплуатационная организация рассчитывает и
оформляет договор на техническое обслуживание, а владелец квартиры
оплачивает данную услугу.
2. Порядок учета граждан, желающих приобрести в личную
собственность незаселенную квартиру в домах, подлежащих
реконструкции или капитальному ремонту:
2.1. Учет граждан, желающих приобрести в личную собственность
квартиру в домах, подлежащих реконструкции или капитальному
ремонту, осуществляется в исполкоме местного Совета народных
депутатов, на предприятиях, в объединениях и организациях, имеющих
жилищный фонд.
Граждане вправе одновременно состоять на учете нуждающихся в
улучшении жилищных условий и на учете желающих приобрести квартиру
в личную собственность.
2.2. Заявление о постановке на учет граждан, желающих
приобрести в личную собственность квартиру в доме, подлежащем
реконструкции или капитальному ремонту, подается гражданином в
жилищно - эксплуатационную организацию исполкома местного Совета
народных депутатов, предприятия, объединения и организации,
которая подготавливает материал для представления соответственно в
исполком или администрации предприятия, объединения и организации.
К заявлению прилагаются документы, подтверждающие право на
первоочередное приобретение квартиры, а также право на
приобретение такой квартиры гражданином, не являющимся постоянным
жителем данного населенного пункта.
2.3. Общественная комиссия по жилищным вопросам при
исполнительном комитете местного Совета народных депутатов
рассматривает заявление граждан о постановке их на учет для
приобретения квартиры и подготавливает предложения исполкому.
Решение о постановке на учет принимается исполкомом местного
Совета народных депутатов.
На предприятиях, в объединениях и организациях решение о
постановке на учет граждан, желающих приобрести квартиру,
принимается администрацией и профсоюзным комитетом. При
рассмотрении вопроса о принятии на учет по месту работы
принимаются во внимание рекомендации трудового коллектива.
2.4. Граждане снимаются с учета желающих приобрести
незаселенные квартиры в домах, подлежащих реконструкции или
капитальному ремонту в случаях:
2.4.1. Приобретения иной квартиры, либо дома в личную
собственность;
2.4.2. Выезда на другое постоянное место жительства;
2.4.3. Выявления в представленных документах не
соответствующих действительности сведений, послуживших основанием
для принятия на учет, а также неправомерных действий должностных
лиц при решении вопроса о принятии на учет.
Снятие с учета осуществляется органами, по решению которых
граждане были приняты на учет. О снятии с учета граждане должны
быть поставлены в известность в письменной форме.
3. Порядок удостоверения договора купли - продажи квартир:
3.1. Удостоверение договоров купли - продажи квартир
производится по месту нахождения дома, в котором расположена
продаваемая квартира.
При удостоверении договора купли - продажи квартиры
потребуются следующие документы:
3.1.1. Принятое в установленном порядке решение исполкома
местного Совета народных депутатов (при продаже квартиры в доме
жилищного фонда местного Совета народных депутатов), совместное
решение администрации и профсоюзного комитета (при продаже
квартиры в доме ведомственного жилищного фонда), совместное
решение органа соответствующей организации и профсоюзного комитета
(при продаже квартиры в доме общественного жилищного фонда) о
продаже квартиры в личную собственность гражданину.
3.1.2. Акт оценочной комиссии на продажную цену квартиры,
утвержденный соответствующим исполкомом местного Совета народных
депутатов (по дому, принадлежащему местному Совету народных
депутатов), руководством предприятия, объединения, организации и
профсоюзным комитетом по согласованию с советом трудового
коллектива (по дому, принадлежащему предприятию, объединению,
организации).
3.2. При продаже гражданину занимаемой им квартиры:
3.2.1. Документы, характеризующие продаваемую квартиру и
содержащие сведения о проживании в ней покупателя и
совершеннолетних членов его семьи (ордер на жилое помещение,
договор найма жилого помещения, выписка из финансового лицевого
счета, выписка из домовой книги и др.).
3.2.2. Письменное согласие всех совместно проживающих
совершеннолетних членов семьи в случае продажи квартиры одному или
нескольким гражданам из числа проживающих в квартире.
3.3. При продаже незаселенной квартиры - выписка из списка
домов, подлежащих реконструкции или капитальному ремонту, все
квартиры в которых предназначены для продажи, и документы,
характеризующие продаваемую квартиру.
Если в решении исполнительного комитета местного Совета
народных депутатов, администрации предприятия, объединения, органа
соответствующей организации имеются все необходимые для
удостоверения договора сведения, то государственный нотариус
вправе ограничиться представлением данного решения.
Следует иметь в виду, что, исходя из установленных на местах
порядка и условий продажи квартир, может возникнуть необходимость
истребования и других, кроме перечисленных, документов, а также
внесения изменений, дополнений в содержание договора.
Учитывая, что ранее не было практики продажи квартир,
государственному нотариусу при оформлении договора необходимо
обратить особое внимание на подробное разъяснение покупателю
последствий сделки, его прав и обязанностей.
4. Порядок расчета продажной цены квартир.
4.1. Общие положения.
4.1.1. Основой для расчета продажной цены является сметная
стоимость квартир, определенная по данным сводного сметного
расчета стоимости строительства, реконструкции, капитального
ремонта с учетом остаточной стоимости дома.
Расчет сметной стоимости квартир производится аналогично
порядку, установленному Правилами проектирования, строительства и
определения стоимости кооперативных жилых домов и квартир (ВСН
44-86), утвержденными приказом Госгражданстроя при Госстрое СССР
от 6 января 1986 года N 4.
4.1.2. Сметная стоимость квартир определяется путем
распределения общей суммы затрат на строительство (реконструкцию,
капитальный ремонт) дома между квартирами. Из общей суммы затрат
по сводному сметному расчету стоимости строительства дома
исключается стоимость работ (с учетом лимитированных затрат) по
устройству встроенно - пристроенных помещений, а также
санитарно - технических кабин, кухонного оборудования, прокладке
инженерных сетей, других работ по конструктивным элементам,
которые предусмотрены не во всех квартирах или не в одинаковом
объеме (лоджии, балконы, веранды, встроенные шкафы и другая
встроенная мебель, антресоли). Оставшаяся сумма, включающая
затраты по устройству в доме лестничных клеток, мусоропроводов и
лифтов, делится на общую площадь жилой части дома, в результате
чего определяется стоимость 1 кв. метра жилой площади квартир
(кроме случая, когда реконструкция или капитальный ремонт дома
производится товариществом индивидуальных покупателей).
Сметная стоимость квартиры определяется в порядке, изложенном
в пункте 4.1.1.
4.1.3. Проект продажной цены квартир составляется оценочной
комиссией на основе сметной стоимости и остаточной стоимости дома
с применением поправочных коэффициентов, учитывающих
потребительские качества района, дома и квартиры.
Примерные номенклатура и величина поправочных коэффициентов,
учитывающих потребительские качества района (экологическое
состояние, удаленность от центра, развитие транспортных связей и
коммуникаций, уровень социально - культурного обеспечения и
определяются исполкомами местных Советов народных депутатов для
всех районов (местоположения домов) с учетом специфических условий
региона, города, населенного пункта.
Коэффициенты, учитывающие потребительские качества квартир
(этаж, ориентация, расположение квартиры, ее удобства и т.д.) и
дома (транспортная связь, уровень благоустройства территории,
долговечность, инженерное обеспечение и т.п.) определяются
оценочными комиссиями с участием товариществ индивидуальных
покупателей и отдельных граждан.
Не включаются в продажную цену затраты, связанные с улучшенной
отделкой квартир, выполняемые за счет покупателей или их силами.
4.2. Продажа заселенных квартир.
4.2.1. Продажа всех квартир дома (секции).
По заданию исполкома местного Совета народных депутатов,
предприятия, объединения, организации, проектная организация
определяет сметную стоимость квартир каждого типа на основе
свободного сметного расчета стоимости строительства (с учетом
остаточной стоимости или без нее для только заселенных домов)
перемножением количества квадратных метров общей площади квартиры
и стоимости одного квадратного метра общей площади с добавлением
затрат, связанных с устройством инженерных сетей, сантехкабин,
кухонного оборудования, а также устройством лоджий, балконов,
веранд, встроенных шкафов и др. для тех квартир и в тех объемах, в
которых они предусмотрены проектом.
Учет остаточной стоимости дома и стоимости квартир
производится путем применения коэффициента, получаемого делением
остаточной стоимости на сметную стоимость дома по сводному
сметному расчету.
При отсутствии проектно - сметной документации на жилой дом
(секцию) сметная стоимость квартир определяется на основе сводного
сметного расчета стоимости дома на момент продажи, составляемого
проектной организацией с участием бюро технической инвентаризации.
Оценочная комиссия рассчитывает проекты продажной цены квартир
с учетом поправочных коэффициентов, учитывающих потребительские
качества района, дома, квартиры и с участием товарищества
индивидуальных владельцев или отдельных граждан составляет акты на
продажную цену квартир.
4.2.2.Продажа отдельных заселенных квартир в доме (секции).
Бюро технической инвентаризации по просьбе покупателя на
основании заключенного договора определяет стоимость квартиры с
учетом остаточной стоимости дома и передает данные оценочной
комиссии.
Оценочная комиссия составляет проект продажной цены с учетом
поправочных коэффициентов на потребительские качества района,
дома, квартиры, с участием покупателя составляет акт на продажную
цену квартиры и передает его на утверждение в исполком местного
Совета народных депутатов, предприятие, объединение, организацию.
4.3. Продажа квартир в домах, подлежащих реконструкции или
капитальному ремонту, товариществам индивидуальных покупателей.
По заданию исполкома местного Совета народных депутатов,
предприятия, объединения, организации проектная организация на
базе АПЗ разрабатывает проект реконструкции или капитального
ремонта жилого дома, квартиры в котором, подлежат продаже. В
сводном сметном расчете отражается остаточная стоимость дома и
стоимость разработки проекта.
Оценочная комиссия на основе сводного сметного расчета с
участием товарищества индивидуальных покупателей составляет акт на
продажную цену дома с учетом поправочных коэффициентов на
потребительские качества района и дома с исключением из нее
стоимости работ по реконструкции и капитальному ремонту.
Договор купли - продажи дома заключается с товариществом
индивидуальных покупателей, которому передаются материалы проекта
и архитектурно - планировочное задание.
Разработка рабочей документации и выполнение работ по
реконструкции или капитальному ремонту осуществляется за счет
средств товарищества индивидуальных заказчиков по соответствующим
договорам с проектными и подрядными организациями либо
собственными силами.
Контроль за соблюдением строительных, санитарных и
противопожарных норм при реконструкции или капитальном ремонте
проданного незаселенного жилого дома и за соблюдением требований
АПЗ обеспечивают исполкомы местных Советов народных депутатов,
предприятия, объединения или организации, на балансе которых
находится данный жилой дом.
4.4. Продажа квартир в домах, подлежащих реконструкции или
капитальному ремонту, отдельным гражданам.
Рабочий проект на реконструкцию или капитальный ремонт жилого
дома разрабатывается проектной организацией по заданию исполкома
местного Совета народных депутатов, предприятия, объединения,
организации. Проектная организация при разработке проектно -
сметной документации на реконструкцию или капитальный ремонт
жилого дома определяет сметную стоимость квартир с учетом
остаточной стоимости дома и ранее проведенного капитального
ремонта в сметных нормах и ценах, действующих на момент
купли - продажи, а также с включением в стоимость квартир затрат
на разработку документации пропорционально площади квартир.
Оценочная комиссия на основе сметной стоимости квартир с
участием граждан составляет акты на продажную цену с учетом
поправочных коэффициентов на потребительские качества района, дома
и квартиры. Проводится жеребьевка квартир между очередниками.
По желанию покупателей в утвержденную проектно - сметную
документацию за дополнительную плату могут бить внесены изменения,
учитывающие улучшенную отделку квартир с уточнением их сметной
стоимости, после чего проектно - сметная документация подлежит
переутверждению и соответственно пересматриваются акты на
продажную цену.
Заключаются договоры купли - продажи с покупателями. Исполком
местного Совета народных депутатов, предприятие, объединение,
организация заключает договор с подрядной организацией на
выполнение работ по реконструкции или капитальному ремонту жилого
дома и финансирует работы за счет средств местного бюджета или
фонда социального развития с привлечением средств поступивших от
покупателей в виде первого взноса.
4.5. Примеры проекта продажной цены.
Исходные данные:
Сметная стоимость дома С
Остаточная стоимость Со
Стоимость инженерных сетей Си
Стоимость благоустройства Сб
Стоимость встроенно - пристроенных
помещений Сп
Стоимость лоджий, балконов, кухонь,
прихожих, встроенной мебели, антресолей,
кухонного оборудования (если их размеры
и наличие отличаются в различных квартирах
дома) Сл
Общая площадь дома S
Общая площадь жилой части дома Sх
Общая площадь квартир S кв
Площадь двухкомнатной квартиры S 1 кв
Площадь трехкомнатной квартиры S 2 кв
Примерная номенклатура и величины
поправочных коэффициентов, учитывающих
потребительские качества:
1) района (месторасположение дома): К=1-1,3
- экологическое состояние К1=1-1,2
- престижность и благоустроенность
(удаленность от центра, развитие
транспортных связей и коммуникаций,
уровень социально - культурного
обеспечения) К2=1-1,15
2) дома, квартиры
- уровень инженерного обеспечения К3=1-1,2
3) удобства расположения дома К4=1-1,1
Примечание. В отдельных случаях по решению местных Советов,
предприятий, объединений и организаций, коэффициенты с учетом
местных условий могут быть приняты понижающими.
4.5.1. Продажа всех заселенных квартир дома, секции.
Стоимость 1 кв. метра жилой площади дома
С - Си - Сб - Сп - Сл ,
_____________________ = С
Sх
Коэффициент перехода от общей площади жилой части дома к
площади квартир
Sх
_________ = Кп
S кв
Стоимость 1 кв. метра площади квартиры
С"= С' х Кп + Си х S"кв + Сб х S"кв
________ _________
S S
Сметная стоимость квартиры
,
Скв = С х S"кв + Сл"
Коэффициент перехода от остаточной стоимости дома к сметной
стоимости
Со ,
__= К
С
Стоимость квартиры с учетом К
Скв х К' = Скв'
Проект продажной цены квартиры п
,
Ц = Скв х К1...К4 + Цпр х Sкв
_________
S
где Цпр - стоимость работ по оценке квартир, включая затраты
проектной организации, бюро технической инвентаризации, услуг
оценочной комиссии.
4.5.2. Продажа заселенных квартир.
Оценочная стоимость квартиры, определенная бюро технической
инвентаризации по заказу покупателя и за его счет
Скв
Проект продажной цены
Ц = Скв х К1 ... К4
4.5.3. Продажа квартир в домах, подлежащих реконструкции или
капитальному ремонту, товариществам индивидуальных покупателей.
Остаточная стоимость дома Со
Стоимость реконструкции или
капитального ремонта Ср
Стоимость разработки проекта Спр
Проект продажной цены
Ц = (Со + Ср) х К1... К4 + Спр - Ср
4.5.4. Продажа квартир в домах, подлежащих реконструкции или
капитальному ремонту, отдельным гражданам
Остаточная стоимость дома Со
Стоимость реконструкции или
капитального ремонта Ср
Стоимость проектных работ Спр
Сметная стоимость дома С = Со + Ср + Спр
Стоимость 1 кв. метра жилой площади
С - Си - Сб - Сп - Сл ,
_____________________ = С
Sх
Коэффициент перехода от общей: площади жилой части дома к
площади квартир
Sх
__ = Кп
Sкв
Стоимость 1 кв. метра площади квартир
,
С" = С х Кп + Си х S"кв + Сб х S"кв
__________ _________
S S
Сметная стоимость квартиры
Скв = С" х S" кв + С"л
Проект продажной цены
Ц = Скв х К...К + Цпр + S"кв
__________
S
где Цпр - стоимость услуг бюро технической инвентаризации и
оценочной комиссии.
5. Методика расчета размера платы за техническое обслуживание
и ремонт квартир (домов, секций домов), находящихся в личной
собственности граждан, жилищно - эксплуатационной, ремонтной и
другой организацией.
5.1. Размер платы за техническое обслуживание и ремонт
квартир, находящихся в личной собственности граждан, домов (секций
домов), принадлежащих товариществам индивидуальных владельцев
квартир, зависит от перечня работ и услуг, оказываемых данным
владельцам жилищно - эксплуатационной, ремонтной и другой
организацией. Перечень данных работ и услуг, порядок и условия их
оплаты устанавливаются договором на техническое обслуживание. При
этом должно быть обеспечено надлежащее содержание как жилого
строения, так и придомовой территории.
5.2. Размер платы за техническое обслуживание и ремонт
квартиры, находящейся в личной собственности гражданина должен
предусматривать покрытие всех общественно необходимых затрат по
техническому обслуживанию инженерного оборудования дома, его
санитарному содержанию, ремонту, а также отчисления на капитальный
ремонт строения.
Учитывая изложенное, размер этой платы включает в себя
следующие возмещаемые затраты:
5.2.1. Расходы по заработной плате обслуживающего персонала и
прочие расходы на содержание этого персонала - рассчитываются
исходя из уборочной площади конкретного строения и его придомовой
территории (согласно справкам БТИ), действующих норм обслуживания,
расценок, норм выдачи спецодежды пропорционально доле полезной
площади, занимаемой индивидуальным владельцем квартиры ко всей
полезной площади дома.
5.2.2. Расходы по содержанию домовладения:
- вывозу мусора - рассчитываются исходя из существующих в
городе норм накопления отходов и действующих тарифов;
- содержанию лифтов, дежурного освещения подъездов, лестничных
клеток - определяется на основе показаний электросчетчиков за
предыдущий год пропорционально доле полезной площади, занимаемой
индивидуальным владельцем квартиры во всей полезной площади дома;
- прочие общедомовые расходы по содержанию дорог, дворов и
тротуаров, мест общего пользования - рассчитываются по смете
доходов и расходов жилищно - эксплуатационной организации на
текущий год пропорционально доле полезной площади занимаемой
индивидуальным владельцем квартиры во всей обслуживаемой
жилищно - эксплуатационной организацией оплачиваемой полезной
площади помещений.
5.2.3. Расходы, связанные с текущим ремонтом инженерного
оборудования дома, определяются исходя из оснащенности строения
этим оборудованием, действующих тарифов на его обслуживание в
зависимости от доли полезной площади, занимаемой индивидуальным
владельцем квартиры в полезной площади конкретного дома
(индивидуальные владельцы квартир, расположенных на первом этаже
не участвуют в расходах по содержанию и обслуживанию лифтов).
5.2.4. Расходы, связанные с текущим ремонтом дома,
предъявляются индивидуальным владельцам квартир согласно
действующим нормативам затрат на текущий ремонт на 1 кв. м
полезной площади и занимаемой ими площади квартиры.
5.2.5. Расходы по оплате услуг специалистов (заработная плата
и прочие приравненные к ним накладные расходы) - рассчитываются по
плановой смете доходов и расходов жилищно - эксплуатационной
организации на текущий год пропорционально доле полезной площади,
занимаемой индивидуальным владельцем квартиры во всей
обслуживаемой жилищно - эксплуатационной организацией оплачиваемой
полезной площади помещений.
5.2.6. Размер рентабельности, обеспечивающий нормальные
условия жизнедеятельности коллектива предприятия в новых условиях
хозяйствования.
5.2.7. Отчисления на капитальный ремонт дома, которые
определяются как произведение балансовой стоимости квартиры на
норму амортизационных отчислений, деленную на 100.
Помимо того, владельцы дома могут оказывать владельцам
индивидуальных квартир услуги, размер платы за которые
складывается из фактических затрат жилищно - эксплуатационной
организации по оказанию владельцу квартиры услуг, не входящих в
ставку платы за техническое обслуживание и ремонт квартир.
5.3. Порядок расчетов за техническое обслуживание и ремонт
квартир (домов, секций домов) индивидуальных владельцев, а также
за другие оказываемые услуги, устанавливается договором. При этом
перерасчет платы за техническое обслуживание исходя из фактических
затрат жилищно - эксплуатационной организации за прошедший год по
данному дому (секции) производится только по пунктам 5.2.1.,
5.2.2., 5.2.3., 5.2.4.
5.4. Плата за центральное отопление, коммунальные и прочие
услуги взимается с индивидуальных владельцев квартир сверх платы
за техническое обслуживание и ремонт квартир (домов, секций
домов).
5.5. Текущий и капитальный ремонт внутриквартальных инженерных
сетей и коммуникаций производится за счет средств
жилищно - эксплуатационных организаций.
|
