МЭР ГОРОДА ХАБАРОВСКА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 ноября 1997 г. N 3181/1
ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ОБЩЕГОРОДСКОЙ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПРОГРАММЫ
"ЖИЛИЩНЫЙ КОНТРАКТ"
В соответствии с решением Координационного совета
внебюджетного фонда финансовой поддержки инвестиционных программ в
области строительства и реконструкции г. Хабаровска от 02.07.97
года
ПОСТАНОВЛЯЮ:
1. Утвердить Положение "О порядке организации и осуществления
общегородской инвестиционной программы "Жилищный контракт".
2. В соответствии с Положением, назначить уполномоченными
участниками программы.
2.1. Генеральным заказчиком по программе - закрытое
акционерное общество "Хабаровская финансовая строительная
компания" (Засулевич В.Г.).
2.2. Банк, обслуживающий расчеты по программе "Жилищный
контракт" - Хабаровский банк Сберегательного банка Российской
Федерации (Белай В.Н.).
3. "Хабаровской финансовой строительной компании":
3.1. Обеспечить открытие расчетного счета в Хабаровском банке
Сберегательного банка Российской Федерации для обслуживания
расчетов по программе.
3.2 Приступить к реализации программы в соответствии с
утвержденным перечнем объектов строительства.
4. Управлению экономики, инвестиций и промышленной политики
(Меняйлов А.И.) совместно с финансовым отделом администрации
г. Хабаровска (Чукалкин А.Я.) предусмотреть на 1998 год:
4.1. Выделение бюджетных и внебюджетных средств для
строительства жилья по программе "Жилищный контракт".
4.2. Проработку налоговых льгот участниками программы.
5. Обязать "Хабаровскую финансовую строительную компанию" и
Хабаровский банк Сберегательного банка Российской Федерации
ежемесячно представлять в управление экономики, инвестиций и
промышленной политики - сведения о реализации программы "Жилищный
контракт" по согласованной форме.
6. Распоряжение мэра г. Хабаровска от 11.04.96 г. N 95-р "О
порядке организации и осуществления общегородской инвестиционной
программы "Жилищный контракт" считать утратившим силу.
7. Контроль за выполнением настоящего постановления возложить
на вице - мэра города Хабаровска Казаченко В.П.
Мэр города
П.Д.Филиппов
Приложение
к постановлению
мэра города Хабаровска
от 17 ноября 1997 г. N 3181/1
ПОЛОЖЕНИЕ
О ПОРЯДКЕ ОРГАНИЗАЦИИ И ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ ОБЩЕГОРОДСКОЙ
ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПРОГРАММЫ "ЖИЛИЩНЫЙ КОНТРАКТ"
Настоящее положение разработано на основании Закона "Об
инвестиционной деятельности в РСФСР" N 1488-1 от 26 июня 1991
года, Закона РФ "Об основах Федеральной жилищной политики"
N 4218-1 от 24 декабря 1992 года, Указа Президента РФ "О
разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной
сферы" N 2281 от 24 декабря 1993 года.
Положение разработано с целью активизации внебюджетных форм
инвестирования жилищного строительства в г. Хабаровске, внедрения
новых прогрессивных форм организации строительства и обеспечения
надлежащих гарантий инвесторов, вкладывающих средства в жилищное
строительство.
Положение устанавливает основные обязательные условия ведения
жилищного строительства в г. Хабаровске с использованием Жилищных
контрактов по общегородской инвестиционной программе "Жилищный
контракт" и обязательно к применению организациями,
уполномоченными администрацией г. Хабаровска на ведение указанной
программы.
1. ОСНОВНЫЕ ТЕРМИНЫ
1.1. Администрация - администрация г. Хабаровска и ее
структурные подразделения.
1.2. Генеральный заказчик - юридическое лицо, уполномоченное
администрацией на осуществление жилищного строительства по
программе.
1.3. Инвестор - физическое и юридическое лицо, инвестирующее
жилищное строительство по договору (Жилищному контракту) с
генеральным заказчиком строительства. С момента заключения
жилищного контракта инвестор является владельцем жилищного
контракта.
1.4. Банк - банк, осуществляющий обслуживание расчетов в
рамках программы.
1.5. Генеральный подрядчик - подрядная строительная
организация, привлекаемая генеральным заказчиком для ведения
жилищного строительства конкретных жилых домов по программе.
1.6. Дирекция строительства - юридическое лицо, привлекаемое
генеральным заказчиком для решения технических вопросов, связанных
со строительством конкретных объектов по программе.
1.7. Жилищный контракт - договор обусловленной формы между
генеральным заказчиком и инвестором.
2. УЧАСТНИКИ ПРОГРАММЫ
2.1. Уполномоченные участники программы (банк и генеральный
заказчик) утверждаются распоряжением мэра г. Хабаровска.
2.2. Прочие участники программы (генеральные подрядчики -
дирекция строительства, проектные организации, риэлтеры и другие)
определяются, как правило, по результатам проведения общегородских
конкурсов, либо по решению Координационного совета "Внебюджетного
фонда финансовой поддержки инвестиционных программ в области
строительства и реконструкции города Хабаровска".
Обязательным требованием к генеральному заказчику, дирекции
строительства и генеральному подрядчику является открытие ими
счетов в уполномоченном банке и ведение расчетов по программе
через эти счета под контролем администрации города.
2.3. Генеральный заказчик и банк не вправе без согласования
администрации изменять существенные условия типовой документации,
установленные настоящим Положением и регламентирующие их
деятельность по программе.
3. ТИПОВАЯ ДОКУМЕНТАЦИЯ ПО ПРОГРАММЕ
3.1. К типовой документации по программе относятся:
- Типовой жилищный контракт;
- Типовой договор на передачу прав генерального заказчика;
- Типовой договор на осуществление функций дирекции
строительства;
- Типовой договор генерального подряда на строительство
объекта;
- Нормативы создания резервов и использования средств
участниками программы.
3.2. Типовая документация разрабатывается генеральным
заказчиком, согласовывается с банком и администрацией.
4. ОБЩИЕ ТРЕБОВАНИЯ К ПОРЯДКУ ВЕДЕНИЯ ДОГОВОРНОЙ РАБОТЫ
В договорах, заключаемых участниками программы, и Жилищных
контрактах должно быть указано, что в своей деятельности стороны
руководствуются условиями настоящего Положения.
4.1. Порядок заключения Жилищных контрактов:
Типовой Жилищный контракт может быть адресным и безадресным.
По виду строительства Жилищные контракты могут быть оформлены
в отношении обязательств по строительству квартиры в
многоквартирном жилом доме или в отношении обязательств по
строительству индивидуального жилого дома.
Жилищный контракт оформляется на одну квартиру или на
индивидуальный дом инвестора. Инвесторы, желающие инвестировать
несколько различных квартир по программе, обязаны заключить
адресные и безадресные Жилищные контракты на каждую из квартир или
индивидуальный дом отдельно. Жилищные контракты оформляются в
отношении обязательств строительства нового жилья.
В качестве прочих обязательств по Жилищным контрактам должны
быть предусмотрены следующие обязательные условия:
- возможность передачи прав по Жилищному контракту новому
владельцу с зачетом исполненных обязательств прежнего владельца на
условиях, установленных действующим законодательством;
- возможность обмена Жилищных контрактов одного типа (вида) на
другой;
- возможность предоставления владельцу безадресного Жилищного
контракта, по его желанию, квартиры в существующем жилищном фонде
взамен обязательства передачи строящейся квартиры;
Обязательным требованием к Жилищному контракту является
указание инвестора о том, что условия Жилищного контракта
полностью ему доведены и известны, а также ссылка на ознакомление
инвестора с условиями Положения в части, касающейся прав и
обязательств владельца Жилищного контракта.
В зависимости от запросов инвесторов, Жилищные контракты могут
оформляться генеральным заказчиком дифференцировано по
социальному статусу строящегося жилья (жилье социальное, новой
планировки, комфортное, элитное, и т.д.).
Генеральный заказчик вправе вносить уточнения и дополнения в
Жилищный контракт конкретного типа (вида), не противоречащие
условиям типового Жилищного контракта соответствующего типа
(вида).
4.1.1. Порядок заключения адресного Жилищного контракта.
По адресному Жилищному контракту генеральный заказчик
обязуется предоставить владельцу жилищного контракта конкретно
определенную квартиру в жилом доме, возводимом по программе, в
конкретно оговоренные сроки, при соблюдении владельцем контракта
всех обязательств, возложенных на него контрактом.
В адресном Жилищном контракте предусматривается конкретный
порядок инвестирования строительства квартиры владельцем жилищного
контракта.
Для получения конкретной квартиры в завершенном строительством
жилом доме владелец контракта обязан, установленным в контракте
порядком, предоставить инвестиционные ресурсы для строительства в
полном объеме не позднее чем за 2 месяца до завершения
строительства.
В адресном Жилищном контракте могут быть предусмотрены
специальные условия внесения форсированных взносов для владельцев
контрактов, готовых единовременно предоставлять инвестиционные
ресурсы для строительства в размерах, превышающих средние условия
обычного контракта.
4.1.2. Порядок заключения безадресных Жилищных контрактов.
Безадресные Жилищные контракты заключаются в случае, когда
инвестор не имеет гарантированной возможности исполнять требования
адресных Жилищных контрактов в части предоставления инвестиционных
ресурсов и (или) переносит момент определения конкретного адреса
строительства жилого дома под условием, оговоренным в контракте.
По безадресному Жилищному контракту генеральный заказчик
обязуется осуществлять строительство жилья по программе в
интересах владельца контракта и, после согласования с владельцем
контракта конкретного адреса строительства жилого дома и
конкретной квартиры, предоставить владельцу контракта указанную
квартиру в конкретно оговоренные сроки, при соблюдении владельцем
контракта всех обязательств, возложенных на него контрактом.
Факт согласования конкретной квартиры и срочных обязательств
генерального заказчика по ее предоставлению владельцу контракта
устанавливается моментом переоформления ранее заключенного
безадресного Жилищного контракта на адресный Жилищный контракт.
Владелец безадресного Жилищного контракта, при наступлении
отлагательных условий, которые дают ему право на оформление
адресного Жилищного контракта, пользуется преимущественным правом
перед новым инвестором на оформление адресного Жилищного контракта
в отношении квартир, по которым адресные Жилищные контракты не
размещены генеральным заказчиком.
Владельцу безадресного Жилищного контракта, в отличии от
владельца адресного Жилищного контракта, устанавливается льготный
порядок инвестирования средств путем установления минимального
норматива предоставления инвестиционных ресурсов для строительства
- один раз в квартал в сумме не превышающей 3 кв. м общей площади
жилья в текущих ценах.
4.1.3. Порядок работы с Инвесторами по оформлению Жилищных
контрактов.
Оформление Жилищных контрактов производится генеральным
заказчиком.
Генеральный заказчик должен предоставить инвестору, желающему
заключить Жилищный контракт для ознакомления:
- настоящее Положение;
- копии постановлений об отводе земельных участков под
проектирование или строительство конкретных жилых домов,
территорий застройки жилых массивов, или договоры на передачу прав
генерального заказчика, оформленные установленным порядком;
- общий перечень строящихся и планируемых к строительству по
программе жилых домов, с указанием свободных квартир, на которые
не размещены адресные Жилищные контракты и не поданы заявки
владельцев безадресных Жилищных контрактов;
- полный текущий прейскурант цен на жилье, строящееся
генеральным заказчиком;
- общие планы этажей, с указанием основных характеристик
предлагаемых квартир;
- образцы Жилищных контрактов всех видов, размещаемых
генеральным заказчиком.
По требованию инвесторов генеральный заказчик обязан
разъяснить существенные условия Жилищных контрактов.
При согласии инвестора на заключение контракта генеральный
заказчик оформляет Жилищный контракт согласованного с инвестором
вида в двух экземплярах, один из которых выдается владельцу
Жилищного контракта.
Генеральный заказчик, до оформления Жилищного контракта,
обязан ознакомить инвестора с условиями настоящего Положения, в
части, непосредственно касающейся прав и обязанностей инвестора и
владельца Жилищного контракта, а при вручении Жилищного контракта
выдать его владельцу выписку из настоящего Положения, касающуюся
прав и обязанностей Владельца Жилищного контракта.
Генеральный заказчик вправе приостановить размещение Жилищных
контрактов определенного вида, в случае проведения им мероприятий
по совершенствованию инвестиционного механизма, или принятия к
размещению контрактов нового вида, взамен ранее размещаемых.
В случае изменения действующего законодательства РФ и
вызванной этим изменением корректировкой типовой документации по
программе, генеральный заказчик имеет право приостановить
проведение расчетов по Жилищным контрактам старого образца и
переоформить ранее выданные Жилищные контракты на контракты нового
образца.
4.1.4. Порядок учета взносов Инвесторов и оплаченной ими общей
площади жилья по Жилищным контрактам:
Учет взносов Инвесторов осуществляется Генеральным заказчиком
в стоимостном выражении и в квадратных метрах оплаченной общей
площади жилья.
Владелец Жилищного контракта предоставляет инвестиционные
ресурсы по текущим ценам за 1 кв. м общей площади жилья,
действующим у генерального заказчика.
В общую площадь жилья, устанавливаемую адресным Жилищным
контрактом, входят площади всех помещений, предназначенных
проектом в индивидуальное использование будущим собственником
жилья, в том числе лоджий, индивидуальных кладовых и т. п.
Текущие цены по всем типам (видам) Жилищных контрактов должны
быть утверждены генеральным заказчиком в составе общего
прейскуранта цен и согласованы с управлением экономики, инвестиций
и промышленной политики администрации г. Хабаровска.
При определении сметной стоимости строительства и цены 1 кв. м
общей площади строящегося жилья генеральный заказчик применяет
следующие методы ценообразования, установленные Госстроем РФ:
- на предпроектной стадии и стадии проектирования стоимость
определяется исходя из имеющегося банка данных о стоимости ранее
построенных, строящихся или запроектированных объектов - аналогов;
- на стадии производства строительно - монтажных работ
стоимость определяется ресурсным и ресурсно - индексным методом;
- при использовании ресурсного метода применяются
установленные настоящим Положением нормативы сметной прибыли
генерального подрядчика, предельной стоимости услуг дирекции и
предельной стоимости услуг генерального заказчика;
- при использовании ресурсно - индексного метода применяются
рыночные индексы, установленные межведомственной комиссией по
ценообразованию в строительстве администрации Хабаровского края и
установленные настоящим Положением нормативы сметной прибыли
генерального подрядчика, предельной стоимости услуг дирекции и
предельной стоимости услуг генерального заказчика.
Генеральный заказчик обязан вести в своем учете и выдать под
роспись владельцу Жилищного контракта бланк (карточку или книжку
учета) целевого счета финансирования владельца Жилищного
контракта, в которых генеральным заказчиком ведутся записи о всех
взносах владельца по Жилищному контракту.
При обмене Жилищного контракта его владельцем на Жилищный
контракт иного вида (типа), или при смене объекта инвестирования,
генеральный заказчик обязан произвести перерасчет исполненных
обязательств по ранее заключенному Жилищному контракту в
инвестиционные цены нового Жилищного контракта.
Перерасчет производится только по размеру фактически
проинвестированной владельцем Жилищного контракта общей площади
жилья, путем умножения профинансированной общей площади, учтенной
в карточке целевого счета финансирования владельца контракта по
каждому инвестиционному взносу на коэффициент пересчета,
определяемый соотношением инвестиционной цены 1 кв. м общей
площади, профинансированной по ранее заключенному контракту, и
инвестиционной цены 1 кв. м общей площади, установленной
генеральным заказчиком по вновь заключаемому контракту за тот же
расчетный календарный период.
При этом по площади, профинансированной Владельцем Жилищного
контракта до начала размещения Жилищных контрактов, на которые
производится обмен прежнего контракта, коэффициенты пересчета
определяются аналогичным образом, исходя из стоимости 1 кв. м
общей площади по объектам строительства, имеющим сходные удельные
проектные характеристики.
Если в ходе строительства объекта генеральным заказчиком будут
выявлены существенные отклонения фактической стоимости
строительства от декларированной в инвестиционных ценах,
установленных на этапе строительства, при соблюдении генеральным
заказчиком всех требований к порядку ценообразования, генеральный
заказчик вправе представить на рассмотрение администрации
соответствующие материалы и согласовать с ней вопрос о
необходимости внесения владельцами Жилищных контрактов,
заключившими контракты на данный объект строительства,
дополнительных платежей по погашению фактической стоимости
строительства.
4.1.5. Порядок оформления квартир в собственность владельцев
Жилищных контрактов.
По завершении строительства конкретного жилого дома, либо
очереди строительства, генеральный заказчик либо, по его
поручению, дирекция строительства представляет в администрацию
общий список владельцев адресных Жилищных контрактов по данному
жилому дому, полностью исполнивших обязательства по контрактам и
прочую документацию по общеустановленному перечню.
Оформление документов на право собственности производится
владельцами Жилищных контрактов. Владельцы жилищных контрактов
представляют в администрацию:
- подлинный экземпляр адресного Жилищного контракта,
заключенного с генеральным заказчиком;
- бухгалтерскую справку об исполнении данными владельцами
контрактов своих обязательств по инвестированию строительства,
заверенную двумя подписями и печатью генерального заказчика;
- первичные платежные документы о фактически внесенных ими
инвестиционных взносах на строительство.
На основании представленной документации администрация
оформляет соответствующие постановления, которые являются
основанием для регистрации прав собственности владельцев Жилищных
контрактов.
Платежи за оформление правоустанавливающей документации
(постановлений администрации и регистрационных удостоверений) в
стоимости строительства не учитываются и производятся владельцами
Жилищных контрактов самостоятельно в адрес соответствующих
учреждений и организаций.
Генеральный заказчик может оказывать услуги владельцам
Жилищных контрактов по представлению их интересов при оформлении
документов на право собственности, с приемом средств, необходимых
для оформления прав собственности от владельцев контрактов на свой
расчетный счет или в кассу и взиманием платы за услуги на
согласованных с владельцами Жилищных контрактов условиях.
Владельцы Жилищных контрактов, получающие квартиры в
собственность по настоящей программе, обязаны соблюдать
действующие условия, установленные органами власти и управления по
порядку приемки законченных строительством жилых домов, вступать в
договоры и брать по ним обязательства в отношении управления общей
собственностью совместно с другими собственниками в
многоквартирных жилых домах.
Квартиры, финансирование которых по данному объекту
строительства осуществлялось инвесторами, не являющимися
владельцами Жилищных контрактов, подлежат оформлению в
собственность этим инвесторам.
Генеральный заказчик обязан в течение 10 дней с момента
приемки жилого дома государственной приемочной комиссией направить
письменное уведомление по установленной форме всем владельцам
адресных Жилищных контрактов, заключивших контракты по указанному
дому.
Владельцы адресных Жилищных контрактов, не исполнившие свои
обязательства по контрактам на момент сдачи жилого дома в
эксплуатацию, имеют право в течение 3 месяцев, с момента приемки
объекта государственной приемочной комиссией, письменно уведомить
генерального заказчика о намерениях продолжить инвестирование по
другим объектам строительства с переоформлением Жилищного
контракта, либо о намерении передать свои права другим инвесторам,
либо о возврате предоставленных ими инвестиционных ресурсов.
Генеральный заказчик обязан в течение календарного месяца с
момента получения письменного уведомления владельца такого
контракта согласовать с ним конкретный порядок продолжения
инвестирования, либо его прекращения.
В случае непоступления письменного извещения от владельца
адресного Жилищного контракта в установленные сроки либо неявки
владельца контракта для переоформления договорных отношений при
принятии генеральным заказчиком всех предусмотренных формальных
мер, генеральный заказчик вправе аннулировать ранее заключенный
Жилищный контракт и принять на себя в одностороннем порядке
обязательства перед указанным владельцем на условиях безадресного
Жилищного контракта, не обусловленного сроками.
4.1.6. Права владельцев Жилищных контрактов по участию в
общегородских инвестиционных программах "Жилищный сертификат" и
"Муниципальный заем".
В Положениях по организации и осуществлению указанных
общегородских инвестиционных программ, разрабатываемых генеральным
заказчиком и утверждаемых мэром г. Хабаровска, предусматриваются
конкретные условия обмена владельцами Жилищных контрактов,
размещаемых по общегородской инвестиционной программе "Жилищный
контракт", на Жилищные сертификаты и облигации муниципальных
займов, размещаемых при участии генерального заказчика и банка.
4.1.7. Гарантии владельцев Жилищных контрактов.
Гарантией средств, вложенных владельцами Жилищных контрактов в
программу, являются объемы завершенного и незавершенного
строительства по программе.
Администрация организуют контроль за целевым использованием
генеральным заказчиком предоставленных инвестиционных ресурсов,
порядком ведения договорной работы по программе, предоставлением
квартир владельцам Жилищных контрактов и использованием временно
свободного жилого фонда, созданного по программе.
Администрация организует контроль за соблюдением банком
порядка ведения операций по программе.
Неоднократная задержка банком возвратных выплат инвесторам и
платежей по программе по вине банка, либо отвлечение банком
целевых средств по программе на иные цели является основанием для
прекращения генеральным заказчиком операций по программе с
участием банка.
4.1.8. Прочие условия.
Генеральный заказчик имеет право применять смешанные формы
инвестирования объектов строительства по программе с применением,
наряду с размещением Жилищных контрактов, иных форм договорной
работы с инвесторами (договоров, Жилищных сертификатов, облигаций
и т.п.).
4.2. Порядок заключения договора на передачу прав генерального
заказчика.
Договор на передачу прав генерального заказчика оформляется
генеральным заказчиком с организациями, являющимися заказчиками
(застройщиками) жилых домов в соответствии с Законом РФ "Об
основах градостроительства в Российской Федерации" N 3295-1 от
14.07.92 года.
По указанному договору действующие заказчики (застройщики),
которым, в установленном законом порядке, переданы земельные
участки под проектирование и застройку, передают свои права на
осуществление застройки жилого дома генеральному заказчику.
Указанные договоры заключаются генеральным заказчиком с целью
активизации незавершенного строительства, расширения объектной
базы строительства по программе, обеспечения реальных гарантий
существующих организаций - застройщиков и инвесторов, привлекаемых
к участию в программе.
Основными условиями указанного договора являются:
- сохранение за прежними заказчиками (застройщиками) прав на
выделенные им ранее земельные участки и прав на долю незавершенных
капитальных вложений, осуществленных ими и привлеченными ими
инвесторами до передачи объекта в управление генеральному
заказчику;
- передача генеральному заказчику прав по управлению земельным
участком и незавершенным строительством в целях продолжения
застройки его генеральным заказчиком;
- передача генеральному заказчику всех обязанностей по
организации дальнейшего финансирования и ведения строительства
жилого дома;
- приемка генеральным заказчиком на баланс общего объема
незавершенных капитальных вложений с зачетом обязательств по
долевому участию прежнего заказчика и его дольщиков на основании
акта приема - передачи и согласительного протокола сторон;
- приемки генеральным заказчиком по актам приема - передачи
фактически выполненных объемов работ, проектно - сметной,
технической и исполнительной документации по объекту
строительства.
По договоренности участвующих в передаче сторон, прежний
заказчик или его дольщики могут решить вопрос о переуступке их
прав на фактически профинансированные ими ранее доли незавершенных
капитальных вложений генеральному заказчику с получением ими
компенсационных выплат от генерального заказчика. При этом размер
этих выплат не может превышать средне сложившийся у генерального
заказчика на день расчета уровень цен в строительстве на объекты -
аналоги, уменьшенный на норматив стоимости услуг генерального
заказчика.
Указанные договоры должны соответствовать типовому договору,
утвержденному в приложении к настоящему Положению.
Генеральный заказчик и передающие свои права заказчики
(застройщики) вправе вносить в договор по конкретному объекту
уточнения и дополнительные условия, не противоречащие условиям
типового договора.
4.3. Порядок заключения договоров на осуществление функций
дирекции строительства.
В целях обеспечения надлежащего решения вопросов по текущей
организации строительства конкретных жилых домов или жилых
массивов, генеральный заказчик обязан самостоятельно осуществлять
или привлечь в качестве дирекции строительства специализированную
организацию, которой могут быть поручены следующие функции:
- осуществление предпроектных согласований и технических
проработок;
- оформление согласовывающей и разрешительной документации на
строительство;
- осуществление технического надзора за строительством;
- обеспечение строительства материалами и оборудованием
поставки заказчика;
- поэтапную приемку выполняемых строительно - монтажных работ;
- организацию работ по сдаче объекта в эксплуатацию;
- оформление правоустанавливающей документации по передаче
законченных строительством объектов в собственность владельцам
Жилищных контрактов и на баланс эксплуатирующих организаций.
Обязательными условиями договоров на осуществление функций
дирекции строительства являются:
- соблюдение норматива стоимости услуг дирекции от фактически
освоенных объемов капитальных вложений;
- определение согласованной системы финансового учета затрат
по ведению строительства у генерального заказчика и дирекции;
- прямое финансирование генеральным заказчиком объемов
выполняемых строительно - монтажных работ в адрес подрядных
организаций и поставщиком материально - технических ресурсов по
основным объемам работ и поставок;
- обеспечение гарантий со стороны дирекции в обеспечение
авансов по финансированию строительства в ее адрес сверх объемов
стоимости услуг дирекции и стоимости материально - технических
ресурсов поставки заказчика;
- права генерального заказчика на проверку финансовой и
технической деятельности дирекции, связанной с осуществлением
строительства.
Указанные договоры должны соответствовать типовому договору,
утвержденному в приложении к настоящему Положению.
Генеральный заказчик и дирекция строительства вправе вносить в
договор по конкретному объекту уточнения и дополнительные условия,
не противоречащие условиям типового договора.
4.4. Порядок заключения договоров генерального подряда на
строительство.
Договор генерального подряда на строительство жилых домов по
программе обязателен к применению генеральными подрядными
организациями, привлекаемыми генеральным заказчиком к
строительству по программе.
Договор генерального подряда на строительство оформляется
генеральным заказчиком, а при привлечении им к строительству
дирекции строительства - при ее участии. В последнем случае
договор генерального подряда на строительство должен быть подписан
тремя сторонами: генеральным заказчиком, дирекцией строительства и
генеральным подрядчиком.
Обязательными условиями договоров генерального подряда
являются:
- указание сроков строительства жилых домов;
- обязательным предоставлением подрядными организациями
гарантийных обязательств на выполненные ими объемы работ для
передачи их владельцам Жилищных контрактов после завершения
строительства;
- ведение расчетов за выполняемые подрядные работы на условиях
возмещения подрядчикам фактической стоимости строительства на
основе действующей сметно - нормативной базы затрат, оцененных в
текущих ценах (ресурсный и ресурсно - индексный метод определения
стоимости строительно - монтажных работ), и указанием
установленного расчетного норматива сметной прибыли генерального
подрядчика;
- прямое финансирование генеральным заказчиком объемов
строительно - монтажных работ, выполняемых субподрядными
организациями, в адрес этих организаций, а по основным поставкам
материально - технических ресурсов - в адрес их поставщиков;
- обеспечение гарантий со стороны генерального подрядчика в
обеспечение авансов по финансированию строительства в его адрес
сверх объемов стоимости работ, выполняемых генеральным подрядчиком
собственными силами;
- права генерального заказчика и владельцев Жилищных
контрактов требовать от генерального подрядчика на согласованных
условиях индивидуальной отделки строящихся квартир и иных работ,
перечень которых устанавливается генеральным заказчиком, дирекцией
и генеральным подрядчиком по специальному перечню;
Указанные договоры должны соответствовать типовому договору,
утвержденному в приложении к настоящему Положению.
Генеральный заказчик, дирекция строительства и генеральный
подрядчик вправе вносить в договор по конкретному объекту
уточнения и дополнительные условия, не противоречащие условиям
типового договора.
4.5. Порядок заключения договоров об организации
взаимоотношений по программе между администрацией, генеральным
заказчиком и банком.
Договоры администрации, генерального заказчика и
уполномоченного банка регулирует порядок согласованного ведения
ими настоящей программы.
В договорах в обязательном порядке предусматриваются следующие
условия:
- обязательства банка по открытию и ведению расчетного счета
генерального заказчика по настоящей программе в банке;
- обязательства банка осуществлять прием и зачисление взносов
владельцев Жилищных контрактов на расчетный счет генерального
заказчика;
- обязательства банка осуществлять возврат средств, внесенных
владельцами Жилищных контрактов на основании письменных
распоряжений генерального заказчика;
- обязательства генерального заказчика о предоставлении прав
администрации по осуществлению контроля за целевым направлением
расходования средств по расчетному счету генерального заказчика в
банке.
Обязательными приложениями к договорам являются:
- Согласованные конкретные условия (инструкции) по проведению
расчетов по программе;
- Нормативы создания резервов и использования средств
участниками программы.
4.6. Нормативы создания резервов и использования средств
участниками программы.
Для участников программы устанавливаются следующие нормативы:
- норматив предельной сметной прибыли генерального подрядчика;
- норматив предельной сметной стоимости услуг дирекции
строительства;
- норматив предельного авансирования проектных работ;
- норматив предельной стоимости услуг генерального заказчика;
- норматив формирования финансовых резервов по программе;
- норматив использования средств по развитию программы;
- прочие нормативы - по предоставлению генерального заказчика.
4.6.1. Норматив предельной сметной прибыли генерального
подрядчика.
Норматив устанавливает предельный размер сметной прибыли
генерального подрядчика, который может быть определен соглашением
генерального заказчика и генерального подрядчика по договору
генерального подряда на строительство конкретных объектов по
программе.
Указанный норматив применяется только в отношении расчетов с
генеральным подрядчиком, в основе которых лежит принцип
фактического возмещения стоимости строительства генеральному
подрядчику на основе действующей сметно - нормативной базы затрат,
оцененных в текущих ценах (ресурсный и ресурсно - индексный метод
определения сметной стоимости строительно - монтажных работ).
Под действующей сметно - нормативной базой затрат понимается,
в данном случае, уровень технически и экономически обоснованных
расходов генерального подрядчика по каждому из основных элементов
затрат на строительство, исчисляемый по сметным нормам
трудозатрат, технической загрузки машин и механизмов, экономически
обоснованных уровней цен на материалы и размеров компенсационных
выплат по прочим затратам.
Норматив устанавливается в процентах от стоимости принятых
генеральным заказчиком объемов выполненных генеральным подрядчиком
работ.
4.6.2. Норматив предельной стоимости услуг дирекции
строительства.
Норматив устанавливает предельный размер стоимости услуг
дирекции строительства, который может быть определен соглашением
генерального заказчика и дирекции строительства по договору на
осуществление функций дирекции строительства по конкретным
объектам программы.
Фактическая стоимость строительства, служащая основанием для
проведения окончательных расчетов с дирекцией строительства,
принимается по данным бухгалтерского учета генерального заказчика
по счетам капитальных вложений, в размере, списываемом генеральным
заказчиком на финансовые результаты по объекту строительства после
завершения его строительства.
Норматив стоимости услуг дирекции исчисляется в процентах от
стоимости строительства, формирующейся у дирекции строительства.
4.6.3. Норматив предельного авансирования проектных работ.
Норматив устанавливает предельный размер суммы аванса за
работы по проектированию объекта строительства, который может быть
определен соглашением генерального заказчика и проектной
организации по договору на проектирование объектов по программе.
Норматив устанавливается в процентах от стоимости проектных
работ по договору на проектирование.
4.6.4. Норматив предельной стоимости услуг генерального
заказчика.
Норматив устанавливает предельный уровень стоимости услуг
генерального заказчика по осуществлению работ по программе и
устанавливает в процентах от фактической стоимости конкретного
объекта строительства (без учета расходов на содержание
генерального заказчика), формирующейся по данным бухгалтерского
учета генерального заказчика.
Указанный норматив применяется генеральным заказчиком при
установлении текущих цен на строительство по Жилищным контрактам,
а также для распределения текущих затрат между объектами
строительства по программе, исчислении выплат по авансам в случае
их выдачи инвесторами, привлекаемыми по программе, определения
стоимости услуг генерального заказчика по договорам долевого
участия при организации смешанного инвестирования объектов.
В пределах указанного норматива генеральный заказчик вправе
использовать средства, поступающие ему по программе на текущее
содержание своих служб, подразделений, в целях покрытия расходов,
связанных с развитием производственной базы и другие цели.
В случае существенного фактического занижения норматива
стоимости услуг генерального заказчика, связанного с повышением
уровня целевых текущих затрат на строительство, при условии
соблюдения генеральным заказчиком действующих принципов
ценообразования и установленных по программе нормативов,
генеральный заказчик вправе представить на рассмотрение
администрации вопрос о необходимости внесения владельцами Жилищных
контрактов, заключившими контракты на данный объект строительства,
дополнительных платежей, компенсирующих средний уровень услуг
генерального заказчика по установленному нормативу.
4.6.5. Норматив формирования финансовых резервов по программе.
Норматив устанавливается в целях обеспечения резерва средств
для осуществления выплат владельцам Жилищных контрактов,
расторгнувшим Жилищные контракты.
Норматив устанавливается в процентах от общей суммы
поступлений по Жилищным контрактам (за минусом сумм, возвращенных
владельцам Жилищных контрактов в связи с их расторжением) на
расчетный счет генерального заказчика. Источником формирования
указанного резерва является неиспользуемая в процессе
строительства плановая сметная прибыль генерального подрядчика,
генерального заказчика и дирекции строительства, которая по
завершении строительства поступает в их распоряжение.
Средства по указанному нормативу формируются генеральным
заказчиком на его расчетном счете в банке под непосредственном
контролем банка.
4.6.6. Норматив использования средств по развитию программы.
Норматив устанавливает предельный размер средств, которые
генеральный заказчик вправе использовать из инвестиционных
ресурсов, привлекаемых в программу, на проведение мероприятий по
совершенствованию инвестиционного механизма, внедрению
прогрессивных форм учета и других мероприятий перспективного
характера по развитию программы.
Норматив устанавливается в процентах от фактической стоимости
строительства и используется генеральным заказчиком при
установлении цен на строительство дополнительно к нормативу
стоимости услуг генерального заказчика.
5. УСЛОВИЯ ВЗАИМНОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТИ УЧАСТНИКОВ ПРОГРАММЫ
5.1. Генеральный заказчик несет ответственность перед
владельцами Жилищных контрактов - физическими и юридическими
лицами в соответствии с действующим законодательством.
5.2. Установление конкретных обязательств сторон по
ответственности их друг перед другом не освобождает их от общих
мер ответственности, предусмотренных действующим законодательством
РФ в отношении заключенных между ними договоров.
6. ВОПРОСЫ АДМИНИСТРАЦИИ
6.1. Администрация оказывает содействие участникам программы и
организует текущий контроль за ходом ее реализации, в том числе:
- организует работу по приоритетному предоставлению
генеральному заказчику земельных участков под строительство жилых
домов по программе;
- утверждает перечень объектов строительства по программе;
- согласовывает типовую документацию по программе;
- назначает уполномоченного генерального заказчика и, по его
представлению, уполномоченный банк;
- проводит проверки деятельности участников программы;
- способствует привлечению в программу инвесторов по
региональным связям администрации;
- решает вопросы предоставления льгот владельцам Жилищных
контрактов, которым по действующему законодательству установлены
льготы по строительству жилья;
- решает вопросы с администрацией Хабаровского края о
включении в программу строящихся жилых объектов по краевому и
федеральному планам капитального строительства;
- проводит мероприятия по популяризации и информационной
поддержке программы в средствах массовой информации;
- осуществляет иные мероприятия, способствующие реализации
программы;
- контролирует целевое расходование средств на расчетном счете
генерального заказчика в банке.
СОГЛАСОВАНО
От банка:
Председатель Хабаровского банка
Сберегательного банка Российской Федерации
В.Н.Белай
От генерального заказчика:
Генеральный директор закрытого
акционерного общества "Хабаровская
финансовая строительная компания"
В.Г.Засулевич
Приложение 1
к Положению
"О порядке организации и осуществления
общегородской инвестиционной программы
"Жилищный контракт"
ПРЕДЕЛЬНЫЕ НОРМАТИВЫ
СОЗДАНИЯ РЕЗЕРВОВ И ИСПОЛЬЗОВАНИЯ СРЕДСТВ УЧАСТНИКАМИ
ОБЩЕГОРОДСКОЙ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПРОГРАММЫ
"ЖИЛИЩНЫЙ КОНТРАКТ"
1. Норматив предельной сметной прибыли генерального
подрядчика - 12%
2. Норматив предельной стоимости услуг дирекции
строительства - 9%
3. Норматив предельного авансирования проектных работ - 30%
4. Норматив предельной стоимости услуг генерального
заказчика - 10%
5. Норматив формирования финансовых резервов по
программе - 10%
6. Норматив использования средств по развитию
программы - 1%
СОГЛАСОВАНО
Председатель Хабаровского банка
Сберегательного банка Российской Федерации
В.Н.Белай
Генеральный директор закрытого
акционерного общества "Хабаровская
финансовая строительная компания"
В.Г.Засулевич
|
