КОМИТЕТ ПО УПРАВЛЕНИЮ ГОСУДАРСТВЕННЫМ ИМУЩЕСТВОМ
                           ХАБАРОВСКОГО КРАЯ

                              КОММЕНТАРИЙ

                         от 03 ноября 1998 года

            ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ ПРИВАТИЗАЦИИ
           (КОММЕНТАРИЙ К РАСПОРЯЖЕНИЮ КУГИ ХАБАРОВСКОГО КРАЯ
                      ОТ 03 НОЯБРЯ 1998 Г. N 269)


       С целью обеспечения цивилизованных отношений на рынке объектов
   собственности,  придавая   большое   значение   защите   интересов
   участников  рынка,  29 июля 1998 года принят Федеральный Закон "Об
   оценочной деятельности в Российской Федерации".
       Федеральный Закон  определяет  правовые  основы  регулирования
   оценочной деятельности в отношении объектов оценки,  принадлежащих
   Российской     Федерации,    субъектам    Российской    Федерации,
   муниципальным образованиям,  физическим лицам и юридическим  лицам
   для целей совершения сделок с объектами оценки.
       Право на проведение оценки объекта является безусловным  и  не
   зависит  от  установленного законодательством Российской Федерации
   порядка осуществления  государственного  статистического  учета  и
   бухгалтерского  учета  и отчетности.  Результаты проведения оценки
   объекта  могут  быть   использованы   для   корректировки   данных
   бухгалтерского учета и отчетности.
       Выводы оценщика   базируются   на   принципе   изменения,    в
   соответствии  с  которым считается,  что силы спроса и предложения
   находятся в динамике и постоянно  создают  новую  среду  на  рынке
   объектов  собственности,  приводя  к  колебанию  цен  и стоимости.
       Именно этот принцип требует,  чтобы  каждая  оценка  стоимости
   объектов была привязана к определенной дате.  Важно учитывать, что
   физические,  социальные,  политические  и  экономические   условия
   находятся в состоянии непрерывного изменения: здания изнашиваются,
   люди передвигаются,  законы меняются,  производство расширяется  и
   уменьшается.
       Задача оценщика -  понять  причины  и  следствия  этих  сил  и
   сделать  оценку  их  влияния на конкретную недвижимость или другое
   имущество в данный момент времени.
       Стоимость объекта определяется тремя методами:
       1. Подход с точки зрения издержек (затратный метод) -  основан
   на   предположении   о   том,   что   рыночная  стоимость  объекта
   собственности - это затраты на  строительство  (создание)  объекта
   оценки за минусом всех видов износа:  физического, функционального
   и внешнего.
       2. Подход  с  точки  зрения  сравнения продаж (метод сравнимых
   продаж) - основан  на  прямом  сравнении  оцениваемого  объекта  с
   другими  объектами,  которые были проданы или включены в реестр на
   продажу.
       3. Подход с точки зрения дохода - основан на измерении текущей
   стоимости будущих выгод от владения объектом оценки. Потоки дохода
   в  период  владения  объектом  капитализируются (конвертируются) в
   текущую стоимость.
       Для определения   рыночной   стоимости  объекта  оценки  тремя
   методами требуется наличие большого объема информации о  состоянии
   и  объеме  рынка,  применение большого разнообразия математических
   методов,  начиная от простых арифметических действий и  заканчивая
   статистическими  методами пошагового множественного регрессионного
   анализа.
       Оценщик, производящий  оценку  объектов собственности,  должен
   обладать определенной подготовкой, опытом и квалификацией.
       Стоимость услуг, оказываемых оценщиком по определению рыночной
   стоимости объекта оценки,  определяется в  зависимости  от  объема
   работ оценщика,  необходимого для выполнения задания по оценке,  и
   является  договорной  ценой,  которая   определяется   на   основе
   "Прейскуранта   стартовых   цен   на   платные  услуги  оценщиков,
   выполняемые  по  оценке  (переоценке)  недвижимого   и   движимого
   имущества    предприятий,    организаций    и   физических   лиц",
   утвержденного 28 августа 1998 г. протоколом правления Хабаровского
   регионального отделения Российского общества оценщиков.
       Таким образом, с учетом вступившего в силу с 6 августа 1998 г.
   Федерального   Закона  "Об  оценочной  деятельности  в  Российской
   федерации" для определения начальной цены  объектов,  выставляемых
   на   продажу,  находящихся  в  государственной  или  муниципальной
   собственности,  необходимо установить  их  рыночную  стоимость  на
   основании    представленного    оценщиком    отчета.   Действующее
   законодательство   о    приватизации    не    учитывает    данного
   принципиального  момента  при организации продажи государственного
   или  муниципального  имущества  в  части  финансового  обеспечения
   предпродажной  подготовки  объектов  приватизации.  Поэтому  в том
   случае,  когда заказчиком работ по определению рыночной  стоимости
   объектов  продажи  выступает комитет по управлению государственным
   имуществом  края,  оплата  услуг  оценщиков  будет   производиться
   непосредственно   покупателями   объектов   приватизации,   помимо
   продажной стоимости самих объектов.