АРБИТРАЖНЫЙ СУД ХАБАРОВСКОГО КРАЯ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 25 сентября 2003 г. по делу N А73-5849/2003-18
Арбитражный суд Хабаровского края в составе:
судьи О.В.Горбачевой,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи
Барилко М.А.
рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению
предпринимателей без образования юридического лица Моисеевой
Светланы Леонидовны, Медвежниковой Наталье Трофимовны, Данилюк
Ларисы Ивановны, Собчук Галины Емельяновны, Денисенко Натальи
Михайловны, Ходжер Эллы Андреевны к Муниципальному образованию в
лице Главы Ульчского района Хабаровского края, Комитету по
управлению муниципальным имуществом Ульчского района,
3-и лица, не заявляющие самостоятельных требований на предмет
спора, Торгово-производственное потребительское общество
"Богородское", предприниматель без образования юридического лица
Портнов Олег Александрович о признании частично недействительным
распоряжения N 3 от 14.04.2003 "Об аренде муниципального
имущества".
В заседании приняли участие:
заявитель - Собчук В.А.,
от заявителей - Чириков А.А.,
от ответчика- Конева Т.К., Заза Э.П. уд. N 16 - председатель
Комитета по управлению муниципальный имуществом,
от 3-х лиц - ТППО "Богородское" - не явился, Предприниматель
Портнов О.А., Торшин А.И.
Изготовление полного текста решения откладывалось на срок до 5
дней.
Сущность спора:
Предприниматели без образования юридического лица Моисеева
Светлана Леонидовна, Медвежникова Наталья Трофимовна, Данилюк
Лариса Ивановна, Собчук Галина Емельяновна, Денисенко Наталья
Михайловна, Ходжер Элла Андреевна обратились в суд с заявлением к
Администрации муниципального образования Ульчского района
Хабаровского края в лице Главы администрации Ульчского района и
Комитета по управлению муниципальным имуществом Ульчского района,
3-и лица, не заявляющие самостоятельных требований на предмет
спора, Торгово-производственное потребительское общество
"Богородское", предприниматель без образования юридического лица
Портнов Олег Александрович, о признании недействительным
распоряжений Главы администрации Ульчского района N 3 от
14.04.2003, N 231 от 25.04.2003; о применении последствий
ничтожной сделки к договору аренды муниципального имущества N 99
от 14.04.2003. Комитета по управлению муниципальным имуществом
Ульчского района и предпринимателем Портновым О.А.; о признании
действия (бездействия) Главы Ульчского района и Комитета по
управлению муниципальным имуществом Ульчского района по отказу
заявителям в переоформлении договоров аренды помещений в здании по
ул. Сластина, 16 с. Богородское незаконными; об обязании Главы
администрации Ульчского района и Комитета по управлению
муниципальным имуществом Ульчского района переоформить договоры
аренды помещений, занимаемых заявителями, с указанием в качестве
нового арендодателя Комитет по управлению муниципальным имуществом
Ульчского района; об обязании Главы администрации Ульчского района
и Комитета по управлению муниципальным имуществом Ульчского района
предоставить в аренду путем проведения открытого публичного
конкурса или аукциона недвижимое имущество.
До вынесения решения заявители в порядке ст. 49 АПК РФ изменили
предмет иска, просят признать недействительным распоряжение
Комитета по управлению муниципальным имуществом Ульчского района N
3 от 14.04.2003 в части передачи предпринимателю Портнову О.А.
помещений по ул. Сластина, 16 в с. Богородское, арендуемых
заявителями. В качестве второго ответчика на основании ст. 47 АПК
РФ и с согласия заявителей привлечен Комитет по управлению
муниципальным имуществом Ульчского района.
Суду представитель заявителей пояснил, что в 2001 г. ТППО
"Богородское" заявителям по договорам аренды были переданы
помещения по ул. Сластина, 16 в с. Богородское. По соглашению об
отступном от 11.04.2001 ТППО "Богородское" передало здание по ул.
Сластина, 16 в собственность муниципального образования Ульчского
района. О смене собственника имущества предпринимателям не
сообщили, они продолжали пользоваться арендованным имуществом,
вносили ТППО "Богородское" арендную плату. В связи с этим, издание
ответчиком 14.04.2003 распоряжения о передаче предпринимателю
Портнову О.А. в аренду здания по ул. Сластина 16 в с. Богородское,
по мнению заявителей, нарушает их права и законные интересы как
арендаторов имущества, противоречит положениям ГК РФ.
Представители ответчика с заявленными требованиями не
согласились по основаниям, изложенным в отзыве.
Представитель 3-го лица Торгово-производственного
потребительского общества "Богородское" в судебное заседание не
явился, о времени и месте рассмотрения спора уведомлен надлежащим
образом.
3-е лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет
спора, предприниматель Портнов О.А. заявленные требования не
признал, по основаниям, изложенным в отзыве.
Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителей
сторон, суд уставил следующие обстоятельства.
Предприниматель Денисенко Н.М. заключила договоры с ТППО
"Богородское" на аренду помещений в магазине по ул. Саластина, 16
общей площадью 13,3 кв. м на срок с 27 ноября 2000 г. по 31
декабря 2000 г. К договору составлен план помещения, сдаваемого
собственником в аренду. Договор аренды помещения площадью 10 кв. м
был заключен собственником с предпринимателем Данилюк Л.И. 7
декабря 2000 г., сроком до 31 декабря 2000 г. Предприниматель
Собчук Г.Е. арендовала 17,8 кв. м на срок с 01.07.2000 по 31
декабря 2000 г. Предпринимателю Моисеевой С.Л. предоставлено в
аренду 13,3 кв. м сроком с 27.11.2000 по 31.12.2000. ТППО
"Богородское" с предпринимателем Хеджер Э.А. заключило договор
аренды на 19, кв. м на период с 01.01.2000 по 30.06.2000.
24 декабря 2000 г. ТППО "Богородское" заключило договора с
заявителями: Данилюк Л.И., Хеджер Э.А., Денисенко М.Н., Моисеевой
С.Л., Собчук Г.Е. на аренду помещений в магазине N 1 по ул.
Саластина, 16 сроком с 1 января 2001 г. по 31 декабря 2001 г. С
предпринимателем Медвежниковой Н.Т. договор аренды заключен 8
февраля 2001 г. на срок с 08.02.2001 по 31.12.2001. Договора
аренды, заключенные на срок с 01.01.2001 по 31.12.2001 не прошли
государственную регистрацию.
В связи с неисполнением кредитных обязательств со стороны ТППО
"Богородское" по договору на выделение товарного кредита от
01.06.2000, 11 апреля 2001 года между Администрацией Ульчского
района и ТППО "Богородское" заключено соглашение об отступном,
согласно условиям которого магазин N 1 по ул. Сластина, 16 в с.
Богородское передавалось в муниципальную собственность. Акт приема-
передачи имущества подписан 11 апреля 2001 года. Право
муниципальной собственности на здание магазина по ул. Сластина, 16
зарегистрировано в учреждении юстиции 7 июня 2001 г., запись
регистрации N 27-01/10-3/2001-757. На момент государственной
регистрации права собственности ограничения и обременения права на
имущество отсутствовали.
1 июня 2001 г. отделом по управлению муниципальным имуществом с
ТППО "Богородское" заключен договор N 78 на сдачу в аренду
объекта, являющегося муниципальной собственностью. Срок аренды
установлен п. 1.2 договора и составляет с 7 июня 2001 г. по 6 мая
2002 года. Пунктом 2.3.7 договора установлен запрет на сдачу
арендуемых помещений как в целом, так и частично в субаренду без
письменного разрешения арендатора. Несмотря на указанное
ограничение и не являясь собственником имущества 3 января 2002 г.
ТППО "Богородское" заключает договоры аренды с заявителями на срок
с 1 января 2002 г. по 31 декабря 2002 г.
6 мая 2002 г. Комитет по управлению муниципальным имуществом
заключил договор аренды с ТППО "Богородское" на срок с 7 мая 2002
г. по 6 марта 2003 года. Ограничение на сдачу имущества в
субаренду предусмотрено п. 2.3.6 договора. 30 декабря 2002 года
ТППО "Богородское" перезаключило договор аренды с Собчук Г.Е. на
срок с 01.01.2003 по 31.03.2003. Остальные заявители на 2003 г.
договор с ТППО "Богородское" не заключали. При этом ТППО
"Богородское" продолжало принимать платежи за аренду и не
препятствовало осуществлению торговой деятельности на ранее
арендованных площадях после 31.12.2002.
В связи с окончанием срока аренды имущества и незаключения
договора аренды на новый срок ТППО "Богородское" по акту приема-
передачи передало арендованное имущество, в том числе и здание по
ул. Сластина, 16 арендодателю - Комитету по управлению
муниципальным имуществом. 14 апреля 2003 года Комитетом по
управлению муниципальным имуществом издано распоряжение N 3 "Об
аренде муниципального имущества", в котором указано на передачу
предпринимателю Портнову О.А. в аренду с 14.04.2003 по 13.04.2007
муниципального имущества в количестве 5-ти строений, из которых 4
магазина, в том числе и магазин по ул. Сластина, 16, и
хлебокомбинат. Между предпринимателем Портновым О.А. и Комитетом
по управлению муниципальным имуществом заключен договор аренды N
99. Разделом 7 договора аренды предусмотрены особые условия аренды
5-ти объектов недвижимости, а именно, на арендатора возложена
обязанность обеспечивать бесперебойное снабжение хлебом и
хлебобулочными изделиями, продуктами питания и товарами
промышленно-хозяйственной группы население сел Богородское, Нижняя
Гавань, Солонцы, а также произвести в срок до 30.06.2003 текущий
ремонт магазина по ул. Сластина, 16. Договор аренды
зарегистрирован в учреждении юстиции 18 июля 2003 г. N регистрации
27-01/10-1/2003-371.
Заявители, считая, что при предоставлении в аренду ЧП Портнову
О.Б. здания магазина по ул. Сластина, 16, были нарушены их права
на аренду указанного имущества, а также в связи с тем, что
договоры аренды не расторгнуты и фактически заключены на
неопределенный срок, при заключении договора и принятии
оспариваемого распоряжения натушены требования ГК РФ, Устава
Ульчского района Хабаровского края, обратились в суд с требованием
о признании недействительным в части ненормативного акта.
Проанализировав обстоятельства, установленные в судебном
заседании, суд считает, что исковые требования удовлетворению не
подлежат по следующим основаниям.
Порядок предоставления имущества в аренду, расторжения
договоров аренды регулируется гражданским законодательством.
Статьей 40 Устава муниципального образования Ульчского района
Хабаровского края установлено, что органы местного самоуправления
управляют муниципальной собственностью. Управление муниципальной
собственностью Ульчского района осуществляется в соответствии с
Положением об управлении муниципальной собственностью Ульчского
района, утвержденного решением Ульчского районного Собрания
представтелей от 14.07.1998 N 44. Пунктом 5.3 Положения
установлено, что уполномоченным органом по управлению
муниципальным имуществом является Комитет по Управлению имуществом
Ульчского района. Комитет по управлению муниципальным имуществом
является юридическим лицом. Согласно п. 18.3 Положения к ведению
Комитета относится сдача в аренду муниципального имущества.
Контроль за использованием объектов муниципальной собственности
района осуществляют Собрание, администрация района и иные органы.
Основные функции, права и обязанности Комитета по управлению
муниципальным имуществом определены в Положении о Комитете,
утвержденном постановлением Главы Ульчского района N 75 от
12.03.2002. Разделом 2 Положения о Комитете установлено, что
комитет выступает арендодателем муниципального имущества,
совершают действия по передаче в аренду. Председатель Комитета в
соответствии с п. 4.4 Положения издает приказы и распоряжения по
вопросам своей деятельности.
Таким образом, при издании оспариваемого распоряжения
Председатель Комитета по управлению муниципальным имуществом
Ульчского района действовал в пределах полномочий и компетенции,
установленных Уставом муниципального образования, Положением о
Комитете муниципальной собственности Ульского района и Положения
об управлении муниципальной собственностью Ульчского района.
В соответствии с пунктами 1 и 2 ст. 209 ГК РФ собственнику
принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим
имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в
отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не
противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права
и охраняемые интересы других лиц, в том числе отчуждать свое
имущество и сдавать в аренду.
Согласно ст. 1 ГК РФ гражданские права могут быть ограничены на
основании федеральных законов и только в той мере, в какой это
необходимо в целях защиты основ конституционного строя,
нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц,
обеспечения обороны страны и безопасности государства.
Гражданским законодательством установлено, что одним из видов
распоряжения собственностью является возможность передачи ее в
аренду.
Свобода заключения договора установлена ст. 421 ГК РФ и
гарантируется соответствующими нормами гражданского
законодательства.
Статьей 608 ГК РФ определено, что по договору аренды
арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату
во временное владение и пользование или во временное пользование.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит, согласно ст. 610 ГК
РФ, его собственнику.
Как следует из материалов дела, право муниципальной
собственности на здание магазина по ул. Сластина, 16 в с.
Богородское возникло 7 июня 2001 года. Пользуясь своими правами
собственника, Комитет по управлению муниципальным имуществом до 6
марта 2003 года предоставлял объект недвижимости в аренду ТППО
"Богородское", а с апреля 2003 года передал по договору аренды
имущество предпринимателю Портнову О.Б.
Согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ, условий договоров аренды,
заключенных между Комитетом по управлению муниципальным имуществом
и ТППО "Богородское" арендатор вправе с согласия арендодателя
сдавать арендованное Имущество в субаренду. Договор субаренды не
может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
Как следует из материалов дела, собственник имущества -
арендодатель не давал письменного разрешения на сдачу имущества в
субаренду предпринимателям, самостоятельно не заключал договоров
аренды с заявителями. Арендная плата предпринимателями вносилась в
кассу или на расчетный счет ТППО "Богородское" в том числе и за
март 2003 года, то есть месяц, в котором кончился срок договора
аренды между ТППО "Богородское" и ответчиком.
Таким образом, договоры аренды (субаренды) между ТППО
"Богородское" и заявителями от 3 января 2002 г. заключены в
нарушение ст. 610, 615 ГК РФ и в соответствии со ст. 168 ГК РФ
ничтожны.
Преимущественное право на заключение договора аренды на новый
срок в соответствии со ст. 621 ГК РФ пользуется только арендатор,
надлежащим образом исполнявший свои обязанности. Как следует из
материалов дела заявители не являлись арендаторами здания по ул.
Сластина, 16, а следовательно преимущественных прав на
предоставлению в аренду имущества не имели. Указанной нормой ГК РФ
предусмотрено, что если арендодатель отказал арендатору в
заключении договора на новый срок, но в течение года со дня
истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим
лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде
перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и
возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор
аренды, либо только возмещения таких убытков. Предыдущим
арендатором являлось ТППО "Богородское", которое не обращалось в
суд с какими-либо самостоятельными требованиями относительно
спорного имущества.
При таких обстоятельствах суд считает, что оспариваемое
распоряжение не нарушает прав и законных интересов заявителей и не
противоречит действующему законодательству.
Судом отклоняется довод заявителя о том, что фактически между
заявителями и ТППО "Богородское" заключен договор аренды на
неопределенный срок, в связи с чем, имущество на момент издания
оспариваемого акта не было свободно, а смена собственника
имущества не влечет за собой прекращение прав арендатора. Между
Комитетом по управлению муниципальным имуществом и заявителями
договора аренды не заключались. Статьей 617 ГК РФ определено, что
переход права собственности на сданное в аренду имущество к
другому лицу не является основанием для изменения или расторжения
договора аренды. В соответствии с данной нормой договоры аренды,
заключенные между ТППО "Богородское" и заявителями от 24.12.2000 и
08.02.2001 продолжали действовать до окончания срока аренды, а
именно по 31 декабря 2001 года. Договоры, заключенные с
заявителями в 3 января 2002 г., являются договорами субаренды,
поскольку на момент заключения договора аренды ТППО "Богородское"
не являлось собственником имущества, а в свою очередь лишь
арендовало его.
Статьей 610 ГК РФ установлено, что если срок аренды в договоре
не определен, договор аренды считается заключенным на
неопределенный срок. Ежегодно, подписывая новый договор аренды
между ТППО "Богородское" и заявителями стороны таким образом
прекращали взаимоотношения по предыдущему договору, а именно
правоотношения по договорам от 27 ноября 2000 г., 7 декабря 2000
г., 22 июня 2000 г., 27 декабря 1999 г. прекращены 24 декабря 2000
г. и 8 февраля 2001 г., в свою очередь договоры аренды,
заключенные 24.12.2000 и 08.02.2001 прекращены 3 января 2002 г.
Таким образом, в соответствии со ст. 610 ГК РФ стороны
устанавливали срок пользования имуществом. В соответствии со
статьей 621 ГК РФ заключение договора аренды на новый срок по
существу является заключением нового договора.
Судом отклоняется довод заявителей о том, что при решении
вопроса о передаче в аренду имущества по ул. Сластина, 16
необходимо объявлять конкурс в соответствии с постановлением Главы
Ульчского района N 404 от 26.12.2001.
Постановлением Главы Ульчского района N 404 от 26.12.2001
утверждено Положение о порядке организации и проведения на
территории района конкурсов на право заключения долгосрочных
договоров аренды объектов недвижимости, находящихся в
муниципальной собственности. Утвержденным Положением установлен
порядок организации и проведения коммерческого конкурса на право
заключения долгосрочных договоров аренды объектов недвижимости,
находящихся в муниципальной собственности. Пунктом 1.5. Положения
установлено, что срок сдачи в долгосрочную аренду на условиях
конкурса не может быть менее 5 лет и более 10 лет. Как следует из
материалов дела, предпринимателю Портнову О.Б. объекты
недвижимости предоставлены в аренду сроком на 4 года (п. 1.2
договора аренды муниципальных нежилых зданий от 14.04.2003 N 99).
Поскольку срок аренды менее 5 лет, при предоставлении имущества
объявление конкурса не требуется и Положение, утвержденное
постановлением Главы Ульчского района N 404 от 26.12.2001, к
данным правоотношениям не применяется. Кроме того, ни федеральным,
ни краевым действующим законодательством не установлена
обязанность арендодателя проводить конкурс на право заключения
договора аренды.
Поскольку администрация Ульчского района, привлеченная к
участию в процессе в качестве ответчика является ненадлежащим
ответчиком, так как оспариваемое распоряжение издано Комитетом по
управлению Ульчским районом, требования к указанному ответчику не
могут быть удовлетворены.
В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по уплате госпошлины
относятся на заявителей.
Руководствуясь статьями 110, 167 - 170, 176, 201 Арбитражного
процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
В удовлетворении требований предпринимателей без образования
юридического лица Моисеевой Светланы Леонидовны, Медвежниковой
Наталье Трофимовны, Данилюк Ларисы Ивановны, Собчук Галины
Емельяновны, Денисенко Натальи Михайловны, Хеджер Эллы Андреевны о
признании недействительным распоряжения Комитета по управлению
муниципальным имуществом Ульчского района N 3 от 14.04.2003 "Об
аренде муниципального имущества" в части передачи предпринимателю
Портнову О.А. помещений по ул. Саластина, 16 в с. Богородское
отказать.
Решение может быть обжаловано в установленном законом порядке.
Судья
О.В.Горбачева
|
