ГЛАВА СОВЕТСКО-ГАВАНСКОГО МУНИЦИПАЛЬНОГО РАЙОНА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 06 апреля 2005 г. N 81
О ВНЕДРЕНИИ И РАЗВИТИИ СИСТЕМЫ
ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
Во исполнение постановления главы Советско-Гаванского
муниципального района от 15.02.2005 N 29 "О разработке программы
жилищного строительства на территории муниципальных образований
Советско-Гаванского муниципального района, в соответствии с
Постановлением Правительства Российской Федерации от 11 января
2000 г. N 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного
кредитования в Российской Федерации", с целью внедрения и развития
системы ипотечного жилищного кредитования в Советско-Гаванском
муниципальном районе постановляю:
1. Одобрить прилагаемую Концепцию внедрения и развития системы
ипотечного жилищного кредитования в Советско-Гаванском
муниципальном районе.
2. Настоящее постановление вступает в силу со дня его
подписания.
Глава муниципального района
С.Л.Луговской
ОДОБРЕНА
Постановлением
главы Советско-Гаванского
муниципального района
от 06 апреля 2005 г. N 81
КОНЦЕПЦИЯ
ВНЕДРЕНИЯ И РАЗВИТИЯ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО
КРЕДИТОВАНИЯ В СОВЕТСКО-ГАВАНСКОМ МУНИЦИПАЛЬНОМ РАЙОНЕ
ВВЕДЕНИЕ
Формирование системы ипотечного жилищного кредитования на
современном этапе становится одним из приоритетных направлений
социальной экономической политики в районе.
Создание такой системы должно быть направлено, прежде всего, на
решение жилищной проблемы населения района.
Основным способом решения жилищной проблемы населения является
долгосрочное ипотечное жилищное кредитование, возможность и
необходимость организации которого раскрывается в настоящей
Концепции.
В данном документе определены степень и роль участия органов
местного самоуправления в процессе формирования и внедрения
ипотечного жилищного кредитования на территории района. Намечены
конкретные направления деятельности, позволяющие использовать
взаимно дополняющие друг друга рыночные механизмы и механизмы
адресной социальной поддержки населения района.
Концепция строится на следующих основных принципах:
добровольность и доступность участия в системе ипотечного
жилищного кредитования, четкое функциональное распределение
обязанностей всех ее участников, их максимальная защита от рисков;
безусловное исполнение участниками программы своих обязательств
друг перед другом; эффективность функционирования рынка
недвижимости, инвестиционного рынка.
Система ипотечного жилищного кредитования в законченном виде
должна стать, прежде всего, саморазвивающейся и самодостаточной
системой, не требующей значительного государственного
финансирования.
В целях обеспечения преемственности с Концепцией развития
системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации,
одобренной Постановлением Правительства Российской Федерации от 11
января 2000 г. N 28, за основу в разработанной Концепции принята
модель организации первичного и вторичного рынков ипотеки,
стандартизации процедур ипотечного кредитования, снижение рисков,
координация деятельности участников системы ипотечного
кредитования на муниципальном уровне.
Данная Концепция подразумевает не только развитие ипотечного
кредитования как такового, но и предлагает в определенной мере
решение необходимых для этого других вопросов совершенствования
жилищного рынка, повышение качества жилья, снижение его стоимости,
необходимость улучшения эксплуатации жилого фонда, снижения
стоимости коммунальных затрат для владельцев жилья, поскольку эти
показатели будут влиять на решение о покупке жилья.
Развитие данной Концепции позволит создать условия для
приобретения жилья в собственность с учетом реальных доходов
населения в сочетании с другими инструментами решения жилищной
проблемы.
1. АКТУАЛЬНОСТЬ ПРОБЛЕМЫ
Оценка состояния жилищного строительства,
жилищного фонда и жилищных условий населения
Жилищное строительство
--------------------------------------T-------------------T------------------¬
¦ Показатель ¦ 2000 год ¦ 2004 год ¦
¦ +---------T---------+--------T---------+
¦ ¦ домов ¦ кв. м ¦ домов ¦ кв. м ¦
+-------------------------------------+---------+---------+--------+---------+
¦Введено в действие жилых площадей ¦ 17 ¦ 1442 ¦ 26 ¦ 2454,7 ¦
¦в том числе: ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+-------------------------------------+---------+---------+--------+---------+
¦- населением за счет собственных ¦ 17 ¦ 1442 ¦ 26 ¦ 2454,7 ¦
¦средств ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+-------------------------------------+---------+---------+--------+---------+
¦- за счет государственных средств ¦ - ¦ - ¦ - ¦ - ¦
L-------------------------------------+---------+---------+--------+----------
Государство перестало быть участником в финансировании
жилищного строительства в районе, строительство жилья за счет
средств индивидуальных застройщиков увеличилось по сравнению с
2000 годом на 70%.
Жилищный фонд
Проводимая политика бесплатной приватизации жилья изменила
структуру жилищного фонда по формам собственности.
------------------------------------T--------------------T-------------------¬
¦ Показатель ¦ 2000 год ¦ 2004 год ¦
¦ +----------T---------+----------T--------+
¦ ¦тыс. кв. м¦доля в % ¦тыс. кв. м¦доля в %¦
+-----------------------------------+----------+---------+----------+--------+
¦Жилищный фонд всего: ¦ 709,5 ¦ 100 ¦ 938,6 ¦ 100 ¦
¦в том числе: ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+-----------------------------------+----------+---------+----------+--------+
¦1. Муниципальный ¦ 265,5 ¦ 37,4 ¦ 371,9 ¦ 39,6 ¦
¦ из него: ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ - городской ¦ 252,4 ¦ 95,1 ¦ 358,8 ¦ 96,5 ¦
¦ - сельский ¦ 13,1 ¦ 4,9 ¦ 13,1 ¦ 3,5 ¦
+-----------------------------------+----------+---------+----------+--------+
¦2. Приватизированный ¦ 336,0 ¦ 47,4 ¦ 454,8 ¦ 48,5 ¦
¦ из него: ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ - городской ¦ 332,4 ¦ 98,9 ¦ 451,2 ¦ 99,2 ¦
¦ - сельский ¦ 3,6 ¦ 1,1 ¦ 3,6 ¦ 0,8 ¦
+-----------------------------------+----------+---------+----------+--------+
¦3. Частный ¦ 108 ¦ 15,2 ¦ 111,9 ¦ 11,9 ¦
L-----------------------------------+----------+---------+----------+---------
Всего с начала приватизации в районе приватизировано 10696
жилых помещений, что составляет 57,4% от всех квартир, подлежащих
приватизации.
Жилищный фонд района в основном приходится на здания,
возводимые на основе технических и архитектурно-планировочных
решений, сложившихся в 60 - 80 годы.
Полностью благоустроенными являются 90,2% жилищного фонда
района, 95,6% жилых помещений имеют централизованное отопление.
В настоящее время около 17% всего жилого фонда размещено в
ветхих и аварийных строениях.
Жилищные условия населения
Отсутствие бюджетных ассигнований на строительство жилья
привело к значительному снижению объема бесплатно предоставляемого
жилья очередникам.
-------------------------------------------------------T----------T----------¬
¦ Наименование ¦ 2000 год ¦ 2004 год¦
+------------------------------------------------------+----------+----------+
¦Число семей, состоящих на учете на получение жилья на ¦ 1003 ¦ 716 ¦
¦конец года ¦ ¦ ¦
+------------------------------------------------------+----------+----------+
¦Число семей, улучшивших жилищные условия в отчетном ¦ 61 ¦ 12 ¦
¦году ¦ ¦ ¦
+------------------------------------------------------+----------+----------+
¦% улучшивших жилищные условия к состоящим на учете на ¦ 6,1 ¦ 1,7 ¦
¦получение жилья ¦ ¦ ¦
+------------------------------------------------------+----------+----------+
¦Число членов семей, улучшивших свои жилищные условия ¦ 135 ¦ 22 ¦
L------------------------------------------------------+----------+-----------
В 2004 году по сравнению с 2000 годом число семей, состоящих на
учете, сократилось на 28,6%. При этом выделение бесплатного жилья
и число семей, улучшивших жилищные условия, сократилось в 5 раз.
Многие из числа нуждающихся в улучшении жилищных условий не
становятся в очередь из-за отсутствия строительства муниципального
жилья.
Анализ состояния рынка жилья
Основные показатели, характеризующие цены на жилье по состоянию
на 01.01.2005, выглядят следующим образом:
------------------------------------------------------------------T----------¬
¦ Показатель ¦ В рублях ¦
+-----------------------------------------------------------------+----------+
¦Сметная стоимость строительства 1 кв. м общей площади ¦ 14000 ¦
+-----------------------------------------------------------------+----------+
¦Цена 1 кв. м общей площади на вторичном рынке жилья ¦ 9000 ¦
+-----------------------------------------------------------------+----------+
¦Средняя стоимость 1 кв. м жилья ¦ 11500 ¦
L-----------------------------------------------------------------+-----------
Из общего количества зарегистрированных в 2004 году в районе
прав на недвижимое имущество 80% приходится на жилые помещения,
при этом все права возникли на основании договоров купли-продажи,
договоров приватизации, мены, наследования и дарения.
Динамика роста вложения денежных средств населения в
приобретенное жилье указывает на повышенный интерес населения к
вложению средств в недвижимость не только в целях улучшения
жилищных условий, но и для сохранения капиталов. Таким образом,
среди населения отмечается рост понимания значимости недвижимости
как объекта вложения сбережений.
Оценка доступности жилья и платежеспособного спроса
на жилье и ипотечные жилищные кредиты
Демографическая ситуация
На 1 января 2005 года население Советско-Гаванского района
составило 46,3 тыс. человек. В том числе городское население -
45,5 тыс. человек, сельское - 0,8 тыс. человек. Численность
занятых в экономике района составила 26,0 тыс. человек или 56% от
общей численности населения района.
За 2004 год демографическая обстановка в районе по сравнению с
прошлым годом ухудшилась. Численность населения за последние годы
постоянно уменьшалась. Это связано с выездом населения в другие
регионы, естественной убылью населения и низкой рождаемостью. За
2004 год в районе родилось 474 человека, смертность населения была
достаточно высокой и превысила рождаемость в 1,6 раза (число
умерших составило 783 человека).
В 2004 году в район прибыло 855 человек, выбыло 918 человек.
Миграционный прирост в 2004 году составил 63 человека. Средний
размер семьи составил 2,55 человека, общее количество семей - 18,1
тысячи.
Баланс денежных доходов и расходов населения
За 2004 год населением города с районом по оценочным данным
получено доходов 3822,5 млн. рублей, с ростом к 2003 году 13,3%.
----------------------------------T-----------T-----------T--------T---------¬
¦ ДОХОДЫ ¦ 2003 год ¦ 2004 год ¦ 2004 г.¦2004 год ¦
¦ ¦(млн. руб.)¦(млн. руб.)¦ в % к ¦доля в % ¦
¦ ¦ ¦ ¦ 2003 г.¦ ¦
+---------------------------------+-----------+-----------+--------+---------+
¦1. Доходы от предпринимательской ¦ 1052,7 ¦ 1160,7 ¦ 110,3 ¦ 30,4 ¦
¦деятельности ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+---------------------------------+-----------+-----------+--------+---------+
¦2. Оплата труда наемных ¦ 1502,0 ¦ 1647,4 ¦ 109,7 ¦ 43,1 ¦
¦работников ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+---------------------------------+-----------+-----------+--------+---------+
¦3. Социальные трансферты ¦ 348,5 ¦ 449,7 ¦ 129 ¦ 11,8 ¦
+---------------------------------+-----------+-----------+--------+---------+
¦в том числе пенсии ¦ 292,5 ¦ 395,8 ¦ 135,3 ¦ - ¦
+---------------------------------+-----------+-----------+--------+---------+
¦- пособия и социальная помощь ¦ 52,8 ¦ 51,2 ¦ 97 ¦ - ¦
+---------------------------------+-----------+-----------+--------+---------+
¦4. Доходы населения от ¦ 333,0 ¦ 367,8 ¦ 110 ¦ 9,6 ¦
¦собственности ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+---------------------------------+-----------+-----------+--------+---------+
¦5. Доходы от продажи иностранной ¦ 57,8 ¦ 93,0 ¦ 160,9 ¦ 2,4 ¦
¦валюты ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+---------------------------------+-----------+-----------+--------+---------+
¦6. Прочие доходы ¦ 80,2 ¦ 103,9 ¦ 129,4 ¦ 2,7 ¦
+---------------------------------+-----------+-----------+--------+---------+
¦ВСЕГО ¦ 3374,2 ¦ 3822,5 ¦ 113,3 ¦ 100 ¦
L---------------------------------+-----------+-----------+--------+----------
----------------------------------T-----------T-----------T--------T---------¬
¦ РАСХОДЫ ¦ 2003 год ¦ 2004 год ¦ 2004 г.¦2004 год ¦
¦ ¦(млн. руб.)¦(млн. руб.)¦ в % к ¦доля в % ¦
¦ ¦ ¦ ¦ 2003 г.¦ ¦
+---------------------------------+-----------+-----------+--------+---------+
¦1. Покупка товаров и оплата услуг¦ 1242,9 ¦ 1419,4 ¦ 114,2 ¦ 58,8 ¦
+---------------------------------+-----------+-----------+--------+---------+
¦2. Оплата обязательных платежей ¦ 201,9 ¦ 262,2 ¦ 129,9 ¦ 10,8 ¦
¦и разнообразных взносов ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+---------------------------------+-----------+-----------+--------+---------+
¦3. Сбережения во вкладах и ценных¦ 93,3 ¦ 140,0 ¦ 150 ¦ 5,8 ¦
¦бумагах ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+---------------------------------+-----------+-----------+--------+---------+
¦4. Приобретение иностранной ¦ 71,4 ¦ 120,0 ¦ 168 ¦ 5,0 ¦
¦валюты ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+---------------------------------+-----------+-----------+--------+---------+
¦5. Покупка недвижимости ¦ 300,0 ¦ 320,0 ¦ 106,7 ¦ 13,2 ¦
+---------------------------------+-----------+-----------+--------+---------+
¦6. Погашение кредитов ¦ 15,0 ¦ 75,0 ¦В 5 раз ¦ 3,1 ¦
+---------------------------------+-----------+-----------+--------+---------+
¦7. Прочие ¦ 36,7 ¦ 79,2 ¦В 2 раза¦ 3,3 ¦
+---------------------------------+-----------+-----------+--------+---------+
¦ВСЕГО ¦ 1961,2 ¦ 2415,8 ¦ 123,2 ¦ 100 ¦
+---------------------------------+-----------+-----------+--------+---------+
¦Превышение доходов над расходами ¦ 1413,0 ¦ 1406,7 ¦ ¦ ¦
L---------------------------------+-----------+-----------+--------+----------
Исходя из приведенных данных, сумма превышения доходов над
расходами и вывозимая за пределы района, которая может быть
использована для погашения кредита на приобретение жилья,
составляет 36,8% от общей суммы доходов.
Распределение населения района
по размеру среднедушевого денежного дохода
(по оценочным данным за 2004 год)
-------------------------------T-------------------------T-------------------¬
¦ Среднедушевой доход (рублей) ¦ Численность населения ¦ Процентов к итогу ¦
¦ ¦ (тыс. человек) ¦ ¦
+------------------------------+-------------------------+-------------------+
¦Все население ¦ 46,3 ¦ 100 ¦
+------------------------------+-------------------------+-------------------+
¦От 2000 до 5000 ¦ 22,5 ¦ 48,6 ¦
+------------------------------+-------------------------+-------------------+
¦От 5000 до 10000 ¦ 15,8 ¦ 34,1 ¦
+------------------------------+-------------------------+-------------------+
¦От 10000 до 18000 ¦ 7,0 ¦ 15,1 ¦
+------------------------------+-------------------------+-------------------+
¦Свыше 18000 ¦ 1,0 ¦ 2,2 ¦
L------------------------------+-------------------------+--------------------
Нынешняя ситуация на рынке жилья предполагает основное
финансирование строительства или покупку жилья за счет частных
инвестиций будущих владельцев квартир. Поэтому успехи в решении
жилищной проблемы и развития системы ипотечного жилищного
кредитования напрямую зависят от уровня платежеспособности
населения.
В 2004 году доходы на одного жителя в месяц составили 6835
рублей, это на 24% больше, чем в 2003 году. Основными источниками
доходов являются: оплата труда, ее удельный вес в структуре
доходов составляет 43,1% и доходы от предпринимательской
деятельности - 30,4%. Величина прожиточного минимума в 4 квартале
2004 года составила 3537 рублей или 51,7% к сумме доходов. Это
дает основание предполагать, что определенные группы населения
(примерно 15%) имеют возможность часть своих доходов направлять на
погашение кредитов при приобретении жилья.
Возможность приобретения жилья населением
По возможности приобретения жилья на рынке можно выделить
четыре группы домохозяйств:
высокообеспеченные - способные единовременно выплатить полную
стоимость жилья (ежемесячный среднедушевой доход от 18000 рублей и
выше),
среднеобеспеченные - возможности которых не позволяют купить
квартиру сразу, но достаточны для оплаты 30% от ее стоимости
(ежемесячный среднедушевой доход от 10000 до 18000 рублей),
малообеспеченные - имеющие возможность выделить на улучшение
своих жилищных условий менее 30% от стоимости квартиры
(ежемесячный среднедушевой доход от 5000 до 10000 рублей),
необеспеченные - которые могут тратить средства только на
текущее потребление (ежемесячный среднедушевой доход ниже 5000
рублей).
Можно предположить, что высокообеспеченные граждане (2,2%)
решили жилищную проблему и в жилищном кредитовании не нуждаются.
Среднеобеспеченные семьи со среднедушевым доходом от 10000 до
18000 рублей в месяц составляют 15,1%, при этом среди них около
90% уже имеют жилье, в том числе в виде отдельной квартиры,
продажа которой может служить одним из главных источников для
приобретения нового жилья и оплаты первоначального взноса.
Малообеспеченная группа - 34,1% в основном состоят из
домохозяйств, если и имеющих жилье в виде отдельной квартиры, то
нуждающихся в разделении.
Большинство населения разрешить жилищную проблему своими силами
не в состоянии. Кроме этого, рост инфляции не благоприятствует
росту сбережений населения.
Основным показателем, характеризующим состояние рынка жилья, с
точки зрения его возможного приобретения населением, является
коэффициент доступности жилья. Данный коэффициент показывает
соотношение среднегодового дохода семьи (с учетом прожиточного
минимума) и средней стоимости 1 кв. м площади жилья (квартиры со
стандартными потребительскими свойствами).
На основании данных о стоимости жилья и среднемесячных душевых
доходов коэффициент доступности жилья (Кдос.) за 4 квартал 2004
года выглядит следующим образом:
----------------------------------T--------------T-------------T-------------¬
¦ ¦ Численность ¦ Кдос. ¦ Кдос. ¦
¦ +-------T------+ нового ¦ вторичного ¦
¦ ¦ Тыс. ¦В % к ¦строительства¦ рынка ¦
¦ ¦ чел. ¦итогу ¦ ¦ ¦
+---------------------------------+-------+------+-------------+-------------+
¦Все население, в том числе со ¦ 46,3 ¦100 ¦ ¦ ¦
¦среднедушевым доходом в месяц, ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦рублей: ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+---------------------------------+-------+------+-------------+-------------+
¦От 2000 до 5000 ¦ 22,5 ¦ 48,6 ¦-1,32 до 1,25¦-2,05 до 1,95¦
+---------------------------------+-------+------+-------------+-------------+
¦От 5000 до 10000 ¦ 15,8 ¦ 34,1 ¦ 1,25 до 5,54¦ 1,95 до 8,6 ¦
+---------------------------------+-------+------+-------------+-------------+
¦От 10000 до 18000 ¦ 7,0 ¦ 15,1 ¦ 5,54 до 12,4¦ 8,6 до 19,28¦
+---------------------------------+-------+------+-------------+-------------+
¦Свыше 18000 ¦ 1,0 ¦ 2,2 ¦12,4 ¦19,28 ¦
L---------------------------------+-------+------+-------------+--------------
Коэффициент доступности показывает, начиная с какого
среднедушевого дохода возможно планирование приобретения жилья.
Нижней границей среднедушевого дохода, при котором возможно
погашение ипотечного кредита, является доход в 5000 рублей. В этом
случае лицо, получившее кредит, имеет возможность оплатить в год
не менее 1,25 кв. метров стоимости нового строительства жилья,
1,95 кв. м жилья на вторичном рынке, или 10,45% от стоимости 1 кв.
м нового и 16,25% вторичного жилья ежемесячно.
Просчитаем возможность приобретения квартиры (новое
строительство) на примере среднестатистической семьи из 3-х
человек. Если учесть, что средний размер двухкомнатной квартиры
составляет 50 кв. метров, то для полной оплаты ее стоимости
потребуется более 13 лет. Учитывая уплату за пользование кредитом
из расчета 16% в год, срок гашения кредита составит не менее 15
лет.
Сегодня на рынке жилья сложился глубокий разрыв между ценами на
жилье и платежеспособностью населения. При нынешнем соотношении
доходов и цен на жилье изменить ситуацию может:
1. Снижение стоимости вновь вводимого жилья за счет внедрения
современных материалов и технологий. В конечном итоге это позволит
повысить уровень доступности жилья для населения,
2. Широкое развитие методов ипотечного кредитования для
приобретения жилья, предусматривающее комплексное использование
собственных средств граждан, государственной поддержки в форме
безвозмездных субсидий и кредитных ресурсов коммерческих банков.
Основные условия, необходимые для создания надежной системы
долгосрочного ипотечного жилищного кредитования:
- наличие эффективно действующей нормативно-правовой базы;
- наличие достаточного платежеспособного спроса на ипотечные
кредиты со стороны населения;
- доступность жилищных кредитов для населения, определяемая
величиной процентных ставок, продолжительностью кредитного
периода, уровнем цен на жилье и уровнем доходов населения;
- уровень развития банковской системы;
- состояние и перспективы развития рынка жилья, жилищного
строительства;
- наличие условий для эффективного привлечения долгосрочных
кредитных ресурсов для предоставления кредитов на приобретение
жилья.
2. ЦЕЛИ И ЗАДАЧИ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
Основной целью внедрения развития системы ипотечного жилищного
кредитования является создание необходимых условий для обеспечения
населения района со средними доходами доступным собственным жильем
путем:
- долгосрочного кредитования под залог недвижимости;
- повышения платежеспособного спроса на жилье и оказание
финансовой поддержки гражданам (субсидии);
- совершенствования рынка жилья, создание механизмов его
развития; внедрение новых форм финансирования жилищного
строительства;
- создание условий для привлечения инвестиций в жилищный
сектор.
Основные задачи:
- создание эффективной нормативной базы, способствующей
созданию и развитию системы ипотечного жилищного кредитования;
- внедрение универсальных механизмов ипотечного жилищного
кредитования населения, сочетающих различные методы финансирования
покупки жилья;
- разработка механизмов государственной поддержки приобретения
жилья населением (целевые адресные субсидии) и гарантий социальной
защиты граждан в случае невозможности погашения ипотечного
кредита;
- модернизация базы строительной индустрии, внедрение новых
технологий строительства, снижение стоимости жилищного
строительства;
- создание финансовой базы для развития системы ипотечного
жилищного кредитования за счет привлечения долгосрочных ресурсов
из всех возможных источников;
- экономическое и налоговое стимулирование участников системы
ипотечного жилищного кредитования.
Основные принципы:
- доступность участия в системе ипотечного жилищного
кредитования;
- предоставление ипотечных жилищных кредитов осуществляется на
основе добровольности, платности, срочности и возвратности, при
этом основным обеспечением возвратности кредитных средств служит
залог жилья как приобретаемого за счет средств этого кредита, так
и имеющегося в собственности заемщика до получения кредита;
- четкое функциональное распределение обязанностей всех
участников системы ипотечного жилищного кредитования на договорной
основе с соблюдением стандартов и правил ипотечного жилищного
кредитования;
- гарантии исполнения обязательств всеми участниками системы
ипотечного жилищного кредитования;
- гарантии социальной защиты заемщиков в случае невозможности
погашения взятого ипотечного жилищного кредита.
3. ОРГАНИЗАЦИЯ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
Участники системы ипотечного жилищного кредитования
Участниками системы ипотечного жилищного кредитования являются:
- заемщики;
- залогодатель;
- кредиторы;
- залогодержатель;
- продавцы жилья;
- оценщики;
- страховые компании;
- учреждения юстиции;
- инвесторы;
- органы местного самоуправления.
Стандарты и правила ипотечного жилищного кредитования
Стандарты и правила ипотечного жилищного кредитования должны
представлять собой единообразные требования к участникам системы
ипотечного жилищного кредитования, к порядку заключения и
существенным условиям договоров, регулирующим отношения между
участниками системы ипотечного жилищного кредитования (виды,
размеры и сроки кредитов, процентные ставки за пользование ими,
требования к жилым помещениям, принимаемым в залог, к соотношению
стоимости залога и размера кредита, виды и формы страхования и
прочее).
Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок
от 5 и более лет. Благодаря длительному сроку погашения
уменьшается размер ежемесячных выплат, в результате охватывается
большая часть нуждающихся в улучшении жилищных условий путем
получения ипотечного жилищного кредита и способность его погашать.
Сумма кредита составляет не более 70 процентов рыночной
стоимости жилья, являющегося при этом предметом залога.
Первоначальный взнос на оплату части жилья в размере не менее
30% от его стоимости вносится заемщиком за счет собственных
средств.
Кредит и проценты по нему выплачиваются в форме ежемесячных
платежей. Ежемесячный платеж включает платеж по процентам,
начисленным на остаток основного долга по кредиту, а так же часть
самого кредита.
Расчетная сумма ежемесячного платежа по кредиту на момент
заключения договора не должна превышать 30 - 35% документально
подтвержденного совокупного дохода заемщика за соответствующий
период.
При передаче в залог (ипотеку) жилого помещения, собственниками
(сособственниками) которого являются несовершеннолетние дети,
обязательно наличие разрешения органа опеки и попечительства.
Приобретенное за счет ипотечного кредита жилое помещение должно
использоваться заемщиком исключительно для проживания. Сдача
такого жилья в аренду возможна только при согласии кредитора.
Оценка жилого помещения как приобретаемого за счет средств
ипотечного кредита, так и имеющегося в собственности заемщика до
получения кредита и передаваемого в ипотеку, осуществляется в
соответствии с единой методикой и типовой формой оценки жилого
помещения.
Находящееся в ипотеке жилое помещение должно быть застраховано.
При получении ипотечного кредита страхование жизни заемщика
становится обязательным условием.
Соблюдение стандартов и правил ипотечного жилищного
кредитования должно быть обязательным для каждого участника
системы ипотечного жилищного кредитования, в том числе при выкупе
ипотечных кредитов у первичных кредиторов.
Основные этапы и процедуры системы ипотечного
жилищного кредитования
1. Предварительная квалификация заемщика;
2. Сбор и подтверждение информации;
3. Заявление о предоставлении ипотечного жилищного кредита;
4. Проведение оценки вероятности погашения кредита
потенциальным заемщиком;
5. Подбор квартиры, соответствующий возможностям заемщика и
требованиям кредитора;
6. Оценка жилья - предмета ипотеки;
7. Заключение договора купли-продажи, кредитного договора и
договора ипотеки;
8. Проведение расчетов с продавцом жилого помещения;
9. Страхование предмета ипотеки и жизни заемщика;
10. Обслуживание ипотечного кредита.
4. СОЗДАНИЕ И СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ МЕХАНИЗМОВ ВНЕДРЕНИЯ
И РАЗВИТИЯ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
Роль органов местного самоуправления на данном этапе создания
системы ипотечного жилищного кредитования является исключительно
важной.
Воздействие со стороны этих органов может быть оказано по
следующим направлениям:
- осуществление общей координации развития системы ипотечного
жилищного кредитования, обеспечивающей ее интегрирование в единую
целостную систему, что является необходимым условием для
рефинансирования системы ипотечного жилищного кредитования;
- поддержание платежеспособного спроса населения на жилье
посредством выделения бюджетных средств, предназначенных для
целевой адресной поддержки нуждающихся в улучшении жилищных
условий, в форме безвозмездных субсидий для выплаты
первоначального взноса, а так же внедрения программы снижения
стоимости строительства жилья;
- предоставление гарантий и поручительств, в том числе по
ценным бумагам, выпускаемым операторами вторичного рынка жилья,
для привлечения долгосрочных ресурсов на районный жилищный рынок;
- обеспечение гарантий социальной защиты граждан - участников
системы ипотечного жилищного кредитования;
- с учетом специфики района, формирование условий, максимально
благоприятствующих развитию и финансированию системы ипотечного
жилищного кредитования, включая механизмы экономического и
налогового стимулирования.
В связи с этим необходимо создать эффективную нормативную базу
на местном уровне. Основная цель должна состоять в развитии норм,
установленных федеральным законодательством.
Развитие системы ипотечного кредитования будет в первую очередь
зависеть от политики краевых органов государственной власти и
местного самоуправления в этой области.
Система экономических и налоговых стимулов в развитии системы
ипотечного жилищного кредитования предполагает использование
целого комплекса мер, делающего ипотечное жилищное кредитование
привлекательным для всех участников этой системы.
Прежде всего, необходимо разработать систему предоставления
жилищных субсидий на оплату первого взноса при ипотечном
кредитовании гражданам, состоящим на учете по улучшению жилищных
условий, как за счет средств местного бюджета, так и средств
предприятий и организаций. Установить размер таких субсидий от 5
до 70 процентов рыночной стоимости, исходя из социальной нормы
стоимости жилья в зависимости от категории граждан и уровня
дохода.
Особое внимание при разработке системы субсидий необходимо
уделить молодым семьям, а так же работникам бюджетной сферы.
Установить особый порядок регистрации граждан в жилом помещении,
находящемся в залоге, а так же порядок действия органа опеки и
попечительства при передаче в ипотеку жилых помещений, права на
которые имеют несовершеннолетние дети.
Другим, не менее важным инструментом вовлечения населения в
ипотечное жилищное кредитование, будет порядок предоставления
льготных целевых жилищных кредитов гражданам, состоящим на учете
по улучшению жилищных условий и не использовавшим право на
льготное кредитование при строительстве или покупке жилья.
Льготное целевое жилищное кредитование должно осуществляться в
приоритетном порядке для:
- граждан, имеющих жилье с типовыми потребительскими
качествами, общая площадь которого меньше нормативной;
- граждан, начавших строительство индивидуального жилого дома и
освоивших не менее 30 процентов его общей стоимости;
- молодых семей, в которых одному из супругов менее 30 лет;
- работников бюджетных учреждений;
- граждан, проживающих в коммунальных квартирах и в общежитиях.
Кроме того, необходимо усовершенствовать действующий порядок
предоставления поручительств органов местного самоуправления
банкам и другим финансовым кредитным организациям, осуществляющим
кредитование, с учетом принимаемых на территории района стандартов
и правил ипотечного жилищного кредитования.
Необходимо определить порядок передачи на реконструкцию под
жилые помещения при ипотечном жилищном кредитовании объектов
недвижимости муниципальной собственности.
Разработать систему налоговых льгот для участников системы
ипотечного жилищного кредитования. В частности льготы по
подоходному налогу, налогу на имущество для граждан, налогам на
прибыль и имущество для организаций. Особые льготы должны быть для
организаций, осуществляющих предоставление кредитов и выдачу
субсидий своим работникам, улучшающим жилищные условия.
Средства на развитие ипотечного жилищного кредитования должны
ежегодно предусматриваться в местном бюджете.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Система ипотечного кредитования развита во всех странах с
рыночной экономикой и является необходимым институтом,
используемым государством, как в экономической, так и в социальной
политике.
Преодоление кризисных явлений в экономике района обеспечивается
в значительной степени и благодаря внедрению и развитию механизма
долгосрочного кредитования под залог имеющегося или приобретаемого
жилья и формированию на этой основе института ипотеки.
При правильной организации система ипотечного жилищного
кредитования постепенно трансформируется в самофинансируемую
систему, которая формирует рынок жилья, обеспечивает его развитие,
направлена на стимулирование платежеспособного спроса населения и,
в конечном итоге, на более полное удовлетворение потребности
граждан в жилье. Одновременно она способствует оживлению и
развитию экономики района в целом.
Начальник отдела экономики
и планирования
В.А.Куриненко
|
