АРБИТРАЖНЫЙ СУД ХАБАРОВСКОГО КРАЯ
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
арбитражного суда апелляционной инстанции
от 16 марта 2004 г. по делу N АИ-1/208
Арбитражный суд Хабаровского края в составе:
председательствующего Малышевой Л.Г.,
судей Ивановой Л.Н., Сутурина Б.И.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи
Червенко К.Г.,
при участии в судебном заседании:
от истца: Сыздыков Р.В.; Ли Ф.Д., директор,
от ответчика: Копейко А.В.,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу Учреждения
юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним на территории Хабаровского края на
решение Арбитражного суда Хабаровского края от 26 января 2004 г.
по делу N А73-10109/2003-40/39, принятое судьей Лоскутовой Г.А.,
по иску ООО "Калли" к Учреждению юстиции по государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на
территории Хабаровского края о признании недействительным отказа в
государственной регистрации перехода права собственности и права
собственности.
Суд
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Калли" обратилось в
суд с заявлением о признании недействительным решения Учреждения
юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним на территории Хабаровского края N 34/2003-
1574, 1575 от 17 сентября 2003 года, которым ему было отказано в
государственной регистрации перехода права собственности и права
собственности на нежилые здания по адресу: г. Хабаровск, пер.
Алеутский, д. 3А, и обязании ответчика совершить регистрационные
действия.
Решением от 26 января 2004 года Арбитражный суд Хабаровского
края исковые требования удовлетворил.
Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним на территории Хабаровского
края не согласилось с принятым решением суда и обжаловало его.
Решение суда считает подлежащим отмене в связи с неправильным
применением норм материального права и неприменением закона,
подлежащего применению.
Спорные здания должны были войти в конкурсную массу, так как
право собственности сохранялось за продавцом. У приобретателя
право собственности возникает с момента регистрации в порядке ст.
223 ГК РФ.
Переход права собственности к покупателю по договору купли-
продажи подлежит государственной регистрации согласно ст. 551 ГК
РФ.
Суд не учел, что в пункте 14 Постановления Пленума Высшего
Арбитражного суда Российской Федерации N 8 от 25.02.1998 сказано,
что арбитражным судам следует исходить из того, что до
государственной регистрации перехода права собственности
покупатель по договору продажи недвижимости не вправе
распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на
это имущество до момента государственной регистрации сохраняется
за продавцом.
Суд не учел, что истцом не представлены документы,
подтверждающие право продавца на земельный участок, находящийся
под продаваемыми объектами недвижимости. Регистратор в связи с
отсутствием документов, подтверждающих право продавца на земельный
участок, находящийся под указанными объектами недвижимости, не
имел возможности полностью проверить содержание сделки на
соответствие требованиям законодательства.
В связи с изложенным просит отменить принятое решение суда.
ООО "Калли" решение суда считает законным и обоснованным, а
доводы апелляционной жалобы отклоняет.
Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы и
возражения, суд апелляционной инстанции находит решение суда
подлежащим отмене.
Суд первой инстанции неполно выяснил все обстоятельства дела,
неправильно применил нормы материального права и пришел к
неверному выводу.
Установлено, что 23 августа 2000 года ТОО "Межколхозная
транспортно-складская контора Хабаровского Крайрыбакколхозсоюза" и
ООО "Калли" заключили договор на аренду нежилого помещения с
правом выкупа, в соответствии с которым нежилые помещения -
металлические склады литер А, Б, расположенные по адресу: город
Хабаровск, пер. Алеутский, 3А.
Согласно заключенному договору общая стоимость зданий
составляет 130000 рублей, которые ООО "Калли" должен был оплатить
до 22 августа 2001 года.
Как следует из материалов дела, истец оплатил стоимость зданий
платежными поручениями N 1 от 31.01.2001, 06.03.2001, 27.04.2001.
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи
недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации
согласно ст. 551 ГК РФ.
Истец не воспользовался своим правом и не зарегистрировал в
Учреждении юстиции переход права собственности.
В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение
имущества подлежит государственной регистрации, право
собственности у приобретателя возникает с момента такой
регистрации, если иное не установлено законом.
Пункт 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда
Российской Федерации N 8 от 25.02.1998 "О некоторых вопросах
практики разрешения споров, связанных с защитой права
собственности" разъяснил, что при разрешении споров, связанных с
возникновением и прекращением права собственности на недвижимость,
арбитражным судам следует исходить из того, что до государственной
регистрации перехода права собственности покупатель по договору
продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе
распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на
это имущество до момента государственной регистрации сохраняется
за продавцом.
Имеется между сторонами мировое соглашение по делу N А73-
1947/2003-24 от 28 апреля 2003 года, утвержденное арбитражным
судом на условиях, что ТОО "Межколхозная транспортно-складская
контора Хабаровского Крайрыбакколхозсоюза" в срок до 15 июня 2003
года обязуется подать документы на государственную регистрацию
перехода права собственности на ООО "Калли" на нежилые здания -
металлические склады литер А, Б, расположенные на земельном
участке по адресу: г. Хабаровск, пер. Алеутский 3А, на основании
договора на аренду нежилого помещения с правом выкупа от 23
августа 2000 года.
ООО "Калли" обязуется в течение 30 дней с момента заключения
мирового соглашения оплатить Департаменту муниципальной
собственности г. Хабаровска сумму долга за пользование земельным
участком под указанными зданиями гаража в размере, образовавшемся
на момент сдачи необходимых документов на государственную
регистрацию перехода права собственности.
Данное мировое соглашение сторонами осталось невыполненным.
16.07.2001 ТОО "Межколхозная транспортно-складская контора
Хабаровского Крайрыбакколхозсоюза" признано несостоятельным
(банкротом). Открыто конкурсное производство.
На этот момент переход права собственности к ООО "Калли" не
состоялся, и поэтому согласно ст. 103 ФЗ "О несостоятельности
(банкротстве)" спорные здания должны были быть включены в
конкурсную массу должника, поскольку они сохранялись на праве
собственности у ТОО "Межколхозная транспортно-складская контора
Хабаровского Крайрыбакколхозсоюза", то есть на здания литер А и Б,
расположенные по адресу: г. Хабаровск, пер. Алеутский, 3А,
распространялось действие ст. 112 ФЗ "О несостоятельности
(банкротстве)".
При обращении ООО "Калли" за регистрацией перехода права
собственности и права собственности на нежилые здания в Учреждение
юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним на территории Хабаровского края ООО
"Калли" не представило документы, подтверждающие согласие
кредиторов на отчуждение зданий и регистрацию собственности за ООО
"Калли".
Согласно статье 17 ФЗ РФ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок
с ним" обязательным приложением к документам, необходимым для
государственной регистрации прав на недвижимое имущество, являются
план земельного участка с указанием его кадастрового номера.
В соответствии с п. 4 ст. 35 Земельного кодекса отчуждение
здания, находящегося на земельном участке и принадлежащего одному
лицу, проводится вместе с земельным участком. Поэтому при
проведении государственной регистрации Учреждение юстиции обязано
провести правовую экспертизу представленных документов и проверить
законность сделки. Эта обязанность установлена п. 1 ст. 13 ФЗ N
122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним".
Истец не представил в Учреждение юстиции документы,
подтверждающие право продавца на земельный участок, находящийся
под продаваемыми объектами недвижимости.
Представленные на регистрацию документы должны соответствовать
требованиям ст. 18 ФЗ N 122-ФЗ от 21.07.1997.
ООО "Калли" представило документы, не соответствующие
требованиям вышеуказанного Закона и ст. 552 ГК РФ. Данная статья
регламентирует права на земельный участок при продаже здания.
Чтобы определить права покупателя, следует знать, являлся ли
продавец недвижимости собственником земельного участка под
недвижимостью, или земельный участок не принадлежал продавцу на
праве собственности.
Регистратор в связи с отсутствием документов, подтверждающих
право продавца на земельный участок, находящийся под спорными
объектами, не имел возможности полностью проверить содержание
сделки на соответствие требованиям законодательства.
Учреждение юстиции при обращении ООО "Калли" 15.07.2003 за
регистрацией перехода права собственности приостановило 01.08.2003
государственную регистрацию перехода права собственности и права
собственности на объекты недвижимости литер А и литер Б,
расположенные по адресу: г. Хабаровск, пер. Алеутский, 3А, для
предоставления дополнительных документов, а именно: о
подтверждении права продавца на земельный участок и одобрение
кредиторов на совершение сделки.
Истец не предоставил Учреждению юстиции необходимых документов
в указанный срок.
17.09.2003 Учреждение юстиции отказало ООО "Калли" в
государственной регистрации за N 34/2003-1574, 1575.
Апелляционная инстанция Арбитражного суда Хабаровского края
исходя из изложенного признает отказ правомерным.
Основания для признания его недействительным у суда
отсутствовали.
Поэтому доводы жалобы следует признать обоснованными,
подлежащими удовлетворению.
Расходы по государственной пошлине следует возложить на истца в
порядке ст. 110 АПК РФ.
Руководствуясь ст.ст. 258, 268 - 271 АПК РФ, суд апелляционной
инстанции
постановил:
Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 26 января 2004
года по делу N А73-10109/2003-40/39 отменить.
В иске ООО "Калли" к Учреждению юстиции по государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на
территории Хабаровского края о признании недействительным отказа
за N 34/2003-1574, 1575 от 17.09.2003 в государственной
регистрации перехода права собственности и права собственности на
нежилые здания литер А и литер Б, расположенные по адресу: г.
Хабаровск, пер. Алеутский, 3А, и обязании ответчика
зарегистрировать названные объекты по договору аренды от
23.08.2003 на праве собственности за ООО "Калли" отказать.
Взыскать с ООО "Калли" в доход федерального бюджета госпошлину
по апелляционной жалобе в размере 500 рублей.
Постановление может быть обжаловано в кассационную инстанцию
Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа в
двухмесячный срок в установленном законом порядке.
Председательствующий:
Л.Г.Малышева
Судьи:
Л.Н.Иванова
Б.И.Сутурин
|
